8 chu kỳ phát triển của thị trường BĐS theo thời gian | BĐS

Năm 1993-1994 là giai đoạn sốt đất đầu tiên, khi Hoa Kỳ dỡ bỏ lệnh cấm vận và Việt Nam gia nhập ASEAN. Quốc hội thông qua Luật Đất đai và Pháp lệnh Nhà ở đầu tiên cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giai đoạn 1995 – 1999, khi đó thị trường còn non trẻ, độ mở của nền kinh tế chưa cao. Nhà nước đã ban hành hai nghị định là nghị định 18 và 87 về cho thuê đất để chống đầu cơ và điều tiết thị trường. Làn sóng bán ồ ạt diễn ra khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng cung vượt cầu, lao dốc.

Trong giai đoạn 2000-2002, chính sách cho phép Việt kiều mua nhà và áp giá đất mới đã khiến giá nhà tăng chóng mặt, đỉnh điểm là vào quý 2 năm 2001. Đây cũng là thời điểm Đạo luật Doanh nghiệp 2000 ra đời. Luật đầu tư nước ngoài 2001 ra đời.

Trong giai đoạn 2003 – 2006, “Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng nhưng giá không giảm mạnh do nguồn vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của cá nhân. Lợi nhuận từ hoạt động bất động sản giảm mạnh dẫn đến sự dịch chuyển dòng vốn sang thị trường chứng khoán.

Sau đó, giai đoạn 2007-2008, Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập. Phần thặng dư vốn lớn đã được chuyển từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Khi đó, giá nhà đất tăng 50-70%, thậm chí lên đến 100% và có sự dịch chuyển từ đầu tư nhà ở riêng lẻ sang các dự án bất động sản.

Trong giai đoạn 2009 – 2013, chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng BĐS, kiềm chế lạm phát đã tác động nghiêm trọng đến thị trường BĐS. Giá bất động sản đã giảm trung bình từ 30 đến 40%. Các nhà đầu tư ở giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Trong giai đoạn 2014 – 2018, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Giai đoạn này, thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới như officetel, condotel, shophouse… Năm 2018, thị trường diễn ra cơn sốt đất nền lan rộng ra nhiều vùng trên cả nước.

Giai đoạn 2019 – 2022, địa chính trị và kinh tế toàn cầu bất ổn. Cơn sốt bất động sản tiếp tục hoành hành tại nhiều địa phương, đẩy giá bất động sản tại các địa phương này lên cao. Tuy nhiên, những cơn sốt qua đi nhanh chóng và thị trường khu vực này nhanh chóng chìm vào im lặng. Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Dựa trên diễn biến thực tế của thị trường BĐS, các chuyên gia dự báo thị trường BĐS năm 2023, nguồn cung phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường BĐS và các chính sách điều hành của nhà nước. Tại hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục giảm. Xét về nhu cầu nhà ở, đây là điểm sáng của thị trường. Ngoài ra, dự án của chủ đầu tư uy tín, chất lượng tốt, tiện ích đa dạng chiếm được sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Giá bán dự kiến ​​sẽ ổn định hoặc giảm nhẹ, bên cạnh việc chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách kích cầu là những điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản có thể cân nhắc.