Có được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nước ngoài? | BĐS

Cho ý kiến ​​về Hội thảo lấy ý kiến ​​Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Darryl Dong, Phó Giám đốc Quốc gia tại Việt Nam, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), đề xuất nên thế chấp trực tiếp hoặc gián tiếp cho công ty.

Theo ông Đông, Việt Nam đã hội nhập quốc tế sâu rộng về thương mại và đầu tư với việc tham gia hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA), nhưng hội nhập trong các lĩnh vực đầu vào sản xuất như đất đai, nguồn lực tài chính vẫn còn khá hạn chế.

Do đó, nguồn tài trợ quốc tế cho các công ty Việt Nam giảm và chi phí vay vốn của các công ty tăng, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với các công ty nước ngoài. Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ bên cho vay nước ngoài có thể được giải quyết thông qua cơ chế phù hợp, nhằm giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc không thanh toán được và phải bàn giao tài sản.

Vì vậy, ông Đông đưa ra hai phương án cho đề xuất trên. Phương án 1, cho phép các công ty trong nước thế chấp bất động sản trực tiếp từ bên cho vay nước ngoài với một số hạn chế nhất định và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Phương án 2, cho DN trong nước thế chấp thông qua tổ chức tín dụng Việt Nam làm đại lý nhận bảo lãnh của bên cho vay nước ngoài. Khi doanh nghiệp vay không trả được nợ, tổ chức cho vay trong nước đứng ra làm đại lý tài sản bảo đảm quản lý tài sản theo quy định của pháp luật và sử dụng số tiền thu được để trả nợ cho bên cho vay nước ngoài.

Riêng đối với bất động sản nằm trong khu vực an ninh, quốc phòng hoặc khu bảo tồn có thể kiểm soát bằng cách hạn chế loại đất không được thế chấp để vay vốn nước ngoài. Chẳng hạn, không được thế chấp cho bên cho vay nước ngoài đất gần khu quốc phòng, an ninh, đất biên giới, hải đảo, khu bảo tồn thiên nhiên, văn hóa và các loại đất khác, các loại đất trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu, phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài có lợi thế là doanh nghiệp. khả năng thu hút vốn đầu tư và có nhiều sự lựa chọn hơn trong các phương thức huy động vốn.

Đặc biệt trong xu thế hội nhập quốc tế, nhu cầu đầu tư của các tổ chức nước ngoài đối với BĐS Việt Nam là không hề thấp. Hiểu rõ, doanh nghiệp Việt Nam có thể tiếp cận nguồn vốn lớn hơn thị trường trong nước, giúp tạo điều kiện cho nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Văn Hậu cũng lưu ý, pháp luật đất đai hiện hành không cho phép DN Việt Nam thế chấp bất động sản cho các tổ chức kinh tế nước ngoài để vay vốn hoạt động. Việc sửa đổi này chỉ nêu rằng các công ty Việt Nam có quyền thế chấp quyền sử dụng đất cho “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân khác”. Điều này dẫn đến cách hiểu là doanh nghiệp có thể thế chấp bất động sản cho tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc tổ chức kinh tế khác nhưng không được thế chấp cho chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam hoặc tổ chức tài chính nước ngoài khác. Vì vậy, ông Hậu cho rằng cần phải làm rõ thêm để bổ sung vào dự thảo luật.

Về vấn đề này, trao đổi với Nhadautu.vn, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, Giám đốc Công ty luật TMC Lawyers, cho rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất cho DN trong nước để huy động vốn từ tổ chức tài chính nước ngoài là chuyện bình thường. của mối quan tâm.

Có thể thấy rõ, sự cạnh tranh của các tổ chức cho vay trong nước về giải ngân, tiếp cận vốn và lãi suất phụ thuộc rất lớn vào diễn biến kinh tế trong nước cũng như định hướng của NHNN.

Nếu để doanh nghiệp thế chấp tài sản cho các tổ chức tài chính nước ngoài, các nhà làm luật cần nghiên cứu kỹ và đưa ra cơ chế, chính sách phù hợp. Ảnh: VũPham

Mặt khác, nếu các tổ chức tài chính nước ngoài được phép ký hợp đồng thế chấp, cách tiếp cận và lãi suất sẽ cạnh tranh, từ đó các công ty sẽ đa dạng hóa bằng cách tìm các nguồn vốn để huy động.

Tuy nhiên, vấn đề lớn mà Nhà nước, Chính phủ, trong luật đất đai đã quy định và trong dự thảo cũng đặt ra là nếu cho vay thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài thì không phát triển được. chấp nhận rủi ro là rất tốt. Tuy nhiên, trong trường hợp vỡ nợ dẫn đến chuyển nhượng chứng khoán (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) thì pháp luật đất đai hiện hành không cho phép hoặc chỉ cho phép rất ít cá nhân, tổ chức ra nước ngoài khi nhận chuyển nhượng. quyền sử dụng đất đứng tên (trừ nhà đất phục vụ an ninh, quốc phòng sau khi được Bộ Quốc phòng cho phép).

Vì vậy, khả năng cho phép các công ty thế chấp (trong trường hợp vỡ nợ) các tổ chức tài chính nước ngoài cần được làm rõ trong dự thảo luật. Đặc biệt cần quan tâm đến cơ chế, chính sách.

“Nếu không làm nghiêm, cẩn trọng, bằng nhiều cách khác nhau như lãi suất thấp, giải ngân cao…, DN trong nước sẽ thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức tài chính nước ngoài, theo đó DN không trả được nợ. thì các tổ chức tài chính nước ngoài này sẽ lo việc bảo lãnh”, luật sư Cường nói và cho rằng với đề xuất này, việc quản lý bảo lãnh phải theo quy định của pháp luật Việt Nam vì nó ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng và bí mật quốc gia.

Ở góc độ cá nhân, luật sư Cường cho rằng đề xuất này đáng được quan tâm nhưng các nhà làm luật cần đưa ra giải pháp cụ thể. Chẳng hạn thông qua một tổ chức tài chính trung gian tại Việt Nam để quản lý và thực thi theo quy định và pháp luật Việt Nam. Bởi lẽ, có nhiều trường hợp chúng ta lợi dụng chính sách lách luật để cho tổ chức nước ngoài, người Việt Nam đứng tên nhưng đứng sau là tổ chức, cá nhân người nước ngoài.

“Chúng tôi vẫn đang đưa vào dự án luật để nghiên cứu nhưng rất cẩn trọng. Đặc biệt là vấn đề quản lý tài sản bảo đảm, tránh chồng chéo giữa các luật hiện hành”, luật sư Cường nói và đưa ra giải pháp bằng cách cho doanh nghiệp trong nước vay thông qua các tổ chức tín dụng tại Việt Nam. đại lý, dùng số tiền thu được để trả nợ cho các tổ chức nước ngoài.