Doanh nghiệp BĐS lao đao vì vướng pháp lý, khó tiếp cận vốn vay | BĐS

“Lãi suất, tỷ giá hối đoái, giá cả hàng hóa tăng cao; không bán được sản phẩm; … đã khiến nhiều công ty, doanh nghiệp: giảm quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; hợp lý hóa bộ máy, giảm biên chế (cụ thể Tập đoàn đang giảm 50% biên chế); việc tạm dừng, đình chỉ hoạt động đầu tư, xây dựng một số dự án; dừng triển khai dự án mới… Thị trường bất động sản khó khăn kéo theo nhà thầu, cung ứng vật tư và nhiều ngành khác cũng gặp khó khăn, ảnh hưởng đến an sinh xã hội”, người đứng đầu Bộ Xây dựng nhìn nhận, nhận định.

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI DỄ DÀNG THEO PHÁP LUẬT

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, qua rà soát cho thấy các khó khăn, vướng mắc liên quan đến pháp luật đất đai gồm: xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…, đặc biệt việc xác định thế nào là giá đất “thị trường” (chiếm hơn 50% vướng mắc của các dự án).

Ngay cả việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng gặp nhiều khó khăn: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định giá tính thuế nền trước khi thực hiện thủ tục miễn giảm, làm phát sinh thủ tục hành chính. thủ tục, theo báo cáo của công ty, phải mất 01-02 năm để hoàn thành thủ tục này.

Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại tại đô thị loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH khiến hầu hết các địa phương không tổ chức được quỹ đất để phát triển các dự án NƠXH độc lập. Ngoài ra, các quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không tuân thủ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị… dẫn đến quỹ đất phát triển NƠXH trong thời gian qua thiếu so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.

Các quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chồng chéo, không thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án tổ hợp nhà ở xã hội mất nhiều thời gian, thủ tục chậm. giảm tiến độ thực hiện dự án.

Về nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là tổ chức chính trị – xã hội đại diện cho công nhân, người lao động có nguồn tài chính và đã trực tiếp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. một số dự án nhà ở trong khu thiết chế công đoàn tại một số địa phương có nhu cầu tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công nhân. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không cho phép tổ chức này tham gia xây dựng khu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp.

Việc các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích mặt bằng để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; Thực tế, nhiều dự án không thuê được diện tích này nên các căn hộ cho thuê này bị bỏ trống, gây lãng phí.

Về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội: Không bao gồm các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức thương mại, chi phí quản lý doanh nghiệp,… chưa tính đến lợi nhuận, tiêu chuẩn không vượt quá 10% nên không thu hút được doanh nghiệp. Việc không quy định thời hạn xác định giá trước khi bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và việc xác định giá phải được sự thẩm định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng đặt ra những vướng mắc cho một số kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp, tăng giá thành.

Ngoài ra, thời gian gần đây, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, nhiều DN đã phát hành một số lượng trái phiếu rất lớn (hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng) và phải trả hết nợ vào cuối năm 2022. và 2023. Đây là thách thức và áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới. Một số công ty cũng chịu áp lực phải mua lại trái phiếu sớm cho nhà đầu tư vì nhiều lý do, trong đó có những thay đổi về chính sách kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Một số quy định như quy định “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” chỉ được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp đã hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Việc xử lý vi phạm đối với một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã tác động đến tâm lý nhà đầu tư…

Thời gian qua, nhiều thông tin không chính xác, không chính thống của xã hội về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý sai phạm tại một số công ty gây hoang mang dư luận, gây hoang mang cho nhà đầu tư. e ngại, nghe ngóng, tạm thời đầu tư vào BĐS mà chuyển sang kênh đầu tư khác; công ty không bán được hàng, không có tiền mặt, khó khăn về thanh khoản; hại thị trường.

ĐỀ XUẤT GÓI TÍN DỤNG 110.000 TỶ ĐỒNG CHO NHÀ XÃ HỘI

Trên cơ sở đó, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Cụ thể, về hoàn thiện thể chế: hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi). Ôn tập) …; Xây dựng trình Chính phủ sửa đổi, hoàn thiện các Nghị định hướng dẫn thi hành và Nghị định, thủ tục về Đầu tư, Đất đai, Quy hoạch đô thị, Xây dựng, Thuế, Chứng khoán…..

Về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội: Xây dựng, trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội” nhằm tháo gỡ ngay một số vướng mắc, vấn đề . Thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Kiến nghị Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110 nghìn tỷ đồng theo hình thức tái cấp vốn (tương tự gói 30 nghìn tỷ đồng đã làm rất tốt giai đoạn trước 2013-2016) để các ngân hàng thương mại tài trợ vốn cho các dự án nhà ở xã hội . , vay mua nhà ở cho công nhân. Thực hiện có hiệu quả Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình khôi phục và phát triển kinh tế – xã hội.

Về nguồn vốn tín dụng: Điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tài chính, tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng cho phát triển kinh tế – xã hội; Hoàn thiện chính sách để huy động tối đa nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường. Quản lý hạn mức tín dụng phù hợp; giãn vốn và lãi vay cho các doanh nghiệp BĐS khó khăn (các doanh nghiệp, dự án BĐS tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,…); đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Về vốn trái phiếu: Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn trên thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu. Kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán để tránh tình trạng đầu cơ, lũng đoạn, làm giá. Giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và kinh doanh trái phiếu doanh nghiệp.