Góc nhìn chuyên gia: Đâu là rủi ro trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn? | BĐS

Góc nhìn chuyên gia: Đâu là rủi ro trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn?

| BĐS

Nhận định về thị trường BĐS trong một báo cáo mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết: “Hơn 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và triển khai dự án giảm mạnh, đặc biệt trong 2 năm trở lại đây hầu như không có dự án mới ra mắt khiến nguồn cung BĐS nhà ở ngày càng khan hiếm”.

6 yếu tố bất ổn

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của tình trạng này là do:

Thứ nhất, cơ sở pháp lý chưa đầy đủ, do các quy định pháp luật còn chồng chéo liên quan đến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi nhà nước tăng cường các biện pháp siết chặt, quản lý hoạt động đầu tư BĐS, nhiều cấp quản lý e ngại, ngại ra tay giữa việc phát hiện nhiều sai phạm, thanh tra ngày càng nhiều. Quy hoạch chưa được phê duyệt cũng là nguyên nhân khiến việc triển khai của các dự án gặp nhiều khó khăn.

Thứ hai, một số quy định về đấu thầu dự án, cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận… kéo dài gần như vượt quá khả năng chịu đựng tài chính của công ty phát triển dự án.

Thứ ba, do dự án không được cấp phép, đền bù giải phóng mặt bằng phức tạp nên các phân khúc nhà ở với đất nền, căn hộ cao cấp được ưu tiên xây dựng hầu hết đều bị thổi giá rất cao. chi phí), đồng thời tạo điều kiện cho hệ thống đầu cơ phát triển mạnh, kể cả việc tận dụng nguồn vốn này.

Đọc thêm :  Văn Phú - Invest chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu | BĐS

Thứ tư, chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí trả lãi vay, bao gồm vốn vay ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và chi phí huy động các nguồn vốn khác (bao gồm cả khuyến mãi,…) rất cao. Lãi suất thực của Việt Nam (lãi suất vay trừ lạm phát) cao gấp 2-3 lần lạm phát, có thể coi là mức lãi suất cao nhất thế giới. Nói cách khác, các công ty Việt Nam nói chung và bất động sản nói riêng đang kinh doanh với chi phí tài chính quá lớn. Trên thực tế, tình trạng này vừa làm xói mòn nền tảng tài chính của doanh nghiệp, vừa tạo ra gánh nặng lớn nhất cho người tiêu dùng, đặc biệt trong trường hợp sở hữu nhà.

Thứ năm, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trì trệ, tình trạng cung tiền thấp hơn nhiều so với GDP danh nghĩa và nguy cơ vỡ nợ của một số công ty bất động sản cũng đang cản trở dòng vốn đầu tư phát triển các dự án bất động sản, làm tăng thêm căng thẳng nguồn cung không chỉ trong ngắn hạn mà cả trong trung hạn. Nếu thị trường BĐS tiếp tục khó khăn về vốn, nhà đầu tư sẽ mất niềm tin, doanh nghiệp không còn mặn mà với việc phát triển dự án, từ đó càng hạn chế nguồn cung nhà ở cho dân cư.

Thứ sáu, vấn đề quy hoạch đô thị, hạ tầng và môi trường sinh thái thiếu tầm nhìn dài hạn, nhất là nhà ở và hạ tầng cho người thu nhập thấp (đại đa số là cán bộ công nhân viên chức, lực lượng lao động…), lực lượng vũ trang, công nhân đô thị, lao động chân tay…) không được quan tâm đã biến vấn đề nhà ở thành vấn đề xã hội.

Đọc thêm :  Top 3 chung cư quận 2 dưới 3 tỷ you should know

Cơ thể nào đang gặp nguy hiểm?

Bối cảnh trên là khó khăn chung của thị trường BĐS, nhưng nhìn ở một góc độ khác, TS cũng cho rằng đây cũng là cơ hội cho người mua lần đầu và nhà đầu tư BĐS cá nhân. Bởi lẽ, xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn và trung hạn. Do nhu cầu nhập cư ngày càng lớn, giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng trở nên đắt đỏ. Áp lực di cư khiến bất động sản hạng sang ngày càng cao.

“Phân khúc căn hộ thương mại bình dân và tầm trung chắc chắn sẽ được ưu tiên phát triển, nhưng sẽ khó có nguồn cung trong 3-5 năm tới. Trong bối cảnh đó, phân khúc hạng sang nhất là căn hộ cao cấp và biệt thự chắc chắn sẽ không có nguồn hàng mới trong trung và dài hạn do chính sách thắt chặt tín dụng và quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt. . Bất động sản cao cấp sẽ tiếp tục tăng mạnh do nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu từ tầng lớp trung lưu ngày càng tăng.

Tất nhiên, điều này chỉ đúng với những dự án đến từ chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng và tiện ích cao, dịch vụ quản lý vận hành tốt. . Khi xây dựng chung cư cao cấp phải tạo sự văn minh trong chung cư và trong đô thị. Tức là thiết kế, kiến ​​tạo những không gian để đón không chỉ nguồn khách mua để ở mà cả nguồn khách thuê để ở. Vì thống kê 10 năm gần đây cho thấy giá thuê căn hộ ở Việt Nam rất cao, cao hơn nhiều so với một số nước lân cận”, ông Nghĩa nói.

Đọc thêm :  Thừa Thiên-Huế: Bổ sung phương án bán năm 2022 đối với cơ sở nhà đất đang để trống | BĐS

TS Nghĩa đưa ra lời khuyên, những nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư hoàn toàn có thể xem xét xu hướng trên để lựa chọn dự án đầu tư phù hợp cho mình bởi chắc chắn cơ hội sinh lời là rất lớn và sẽ kéo dài. Vài năm tới.

.



#Góc #nhìn #chuyên #gia #Đâu #là #rủi #trong #bối #cảnh #thị #trường #bất #động #sản #gặp #khó #khăn

https://cafef.vn/goc-nhin-chuyen-gia-co-nao-trong-nguy-giua-boi-canh-thi-truong-bat-dong-san-gap-kho-20221231084648633.chn