Kiến nghị doanh nghiệp bán dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính | BĐS

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp góp ý một số quy định của dự thảo Luật Quản lý tài sản (sửa đổi).

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi – khoản 2, điều 41) quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản hoặc một phần dự án bất động sản khi chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khu đất của chủ đầu tư. dự án, bao gồm: tiền thuế sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp thuế, thuế tài nguyên, tiền sử dụng đất (nếu có) cho nhà nước, bên nhận chuyển nhượng dự án có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Hiệp hội cho rằng trong trường hợp dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chắc chắn bên chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có 02 trường hợp. Thứ nhất, bên chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa nhận được giấy chứng nhận. Thứ hai, nhà đầu tư chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước nên không được cấp giấy chứng nhận.

Hơn nữa, Luật Đầu tư 2020 (Điều 41) quy định về “điều chỉnh dự án đầu tư”, cho phép “nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu… sáp nhập dự án hoặc tách một dự án thành nhiều dự án…”, kể cả khi nhà đầu tư sau nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án phải điều chỉnh dự án kéo theo nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với nhà nước.

HoREA cho rằng việc chuyển nhượng dự án, phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của công ty trong khuôn khổ “quyền tự chủ sản xuất, hoạt động” của công ty được quy định tại khoản 7 Luật Doanh nghiệp 2014, 2020.

Có ý kiến ​​cho rằng nếu cho phép tự do chuyển nhượng thì một dự án có thể được chuyển nhượng nhiều lần dẫn đến tình trạng “đội giá” nhà ở, hoặc DN trục lợi từ một phần của dự án rồi chuyển nhượng lại để kiếm chênh lệch. . Hiệp hội lưu ý, trong nền kinh tế thị trường, giá cả do thị trường quyết định chứ không phải ý chí chủ quan của doanh nghiệp, nhà nước có nhiều công cụ quảng cáo để kiểm soát, quản lý thị trường BĐS.

Ngoài ra, khi chuyển nhượng công trình, phần dự án, công ty phải nộp thuế, khắc phục tình trạng “chuyển nhượng chui, núp bóng” dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng công ty (dự án). chuyển nhượng) có thể dẫn đến thất thu, thất thu ngân sách nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Hiệp hội nhận thấy pháp luật đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước và nghĩa vụ tài chính này chỉ được thực hiện một lần.

Hơn nữa, bên nhận chuyển nhượng dự án nói chung là tổ chức kinh tế có năng lực tài chính nên hoàn toàn có thể bổ sung thêm quy định bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ thất thu ngân sách Nhà nước.

Hơn nữa, “Khoản 1, Mục 10, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 được đánh giá là thông thoáng và hợp lý hơn so với Khoản 2, Điều 41, Luật BĐS (Sửa đổi). Theo đó, Khoản 1, Điều 10, Nghị quyết 42/2017/QH14 không yêu cầu bên chuyển nhượng dự án, phần dự án làm tài sản đảm bảo nợ khó đòi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai của dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp thuế, thuế tài nguyên, lệ phí đất đai (nếu có) cho Nhà nước”.

Vì vậy, HoREA kiến ​​nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2, mục 41 của Luật BĐS (sửa đổi).

Cụ thể hơn, “Chủ đầu tư bán đã có quyết định giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất dự án gồm thuế sử dụng đất, tiền thuê mặt bằng; Các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước đối với phần hoặc phần dự án chuyển nhượng không phải xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng sang tô nhượng. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng công trình hoặc phần dự án chịu trách nhiệm thay mặt bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước..