Nhà tài trợ rời thị trường nhà chung cư cho thuê vì ế quan khách | Tin bất động sản 24h


Nhà tài trợ rời thị trường nhà chung cư cho thuê vì ế quan khách | Tin bất động sản 24h

quy mô chung cư cho thuê nở rộ

quy mô tài trợ này mở đầu từ 2010-2012 với các dự án công trình bàn giao với từng người vào ở Bình Thạnh, quận 2 (TP.HCM), nở rộ trong giai đoạn 2014-2016, đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2018. Sự phát triển của quy mô này đến từ một số trong những nguyên nhân:

Thứ nhất, trong giai đoạn 2010-2016, lãi vốn (phần chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào) của thị trường bất động sản ở hầu hết phân khúc gần như đi ngang, chỉ tăng thêm chút đỉnh phần trượt giá. Do đó, quy mô tài trợ với thêm thu nhập từ dòng tiền cho thuê thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà tài trợ.

Thứ hai, xuất hiện kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá với một loại hình sản phẩm bất động sản “lãi vốn kết hợp dòng tiền” mới xuất hiện trong giai đoạn thị trường đi ngang 2010-2015.

Thứ ba, do vừa mới xuất hiện trên thị trường, trong lúc nguồn cung chưa nhiều, giá mua căn hộ chưa cao, nên tỷ suất lợi nhuận “cho thuê/giá trị tài sản” đạt mức 6%/năm, xấp xỉ lãi suất tiền gửi nhà băng. Trong lúc đó, nhà tài trợ vẫn sở hữu được bất động sản, ko phải giữ tiền mặt bị mất giá. Ví dụ, một căn chung cư 2,5 tỷ với thể cho thuê được 15 triệu/tháng, xấp xỉ 180 triệu đồng/năm, trừ đi 20% kinh tế (phí môi giới, phí sửa lại căn hộ, tỷ lệ trống) thì nhà tài trợ thu về 144 triệu/năm, đạt tỷ suất lợi nhuận 144 triệu/2,5 tỷ tương đương 5,75%/năm.

Nhà đầu tư rời thị trường căn hộ chung cư cho thuê vì ế khách - Ảnh 1.

Thứ tư, quy mô tài trợ “mua nhà chung cư cho thuê vừa tăng giá căn hộ vừa với dòng tiền cho thuê hàng tháng” được các chủ tài trợ sử dụng làm “key selling point”, thúc đẩy quảng cáo để bán hàng làm tăng sức nóng về thị trường này.

Thứ năm, giai đoạn 2015-2018, quy mô kinh doanh “thuê nhà chung cư –sửa lại- cho thuê” bùng phát cũng góp phần làm thị trường cho thuê nhà chung cư “nóng bỏng”. Các quý anh chị sales bán căn hộ cũng rất mạnh dạn tự tin cam kết thuê lại hoặc kết nối thuê lại cho người tài trợ căn hộ.





Cho thuê nhà chung cư hết thời

Từ sau 2018, các nhà tài trợ này mở đầu phát hiện ra một số trong những vấn đề với quy mô này.

Đầu tiên, 2016 – 2018 là giai đoạn thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở toàn bộ các phân khúc. Đất nền ở vùng ven và tỉnh tăng nhân 3 – nhân 5 lần. Nhà phố, phân khúc thường với sự ổn định nhất về giá cũng tăng trung bình 2 đến 3 lần. Trong lúc đó, mỗi căn chung cư sau lúc đang được bàn giao vào ở thì giá gần như tiếp tục đi ngang và chỉ tăng ko đánh kể theo trượt giá. Lúc này, dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn ko bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc bất động sản khác. Ví dụ, chung cư với thu nhập cho thuê 6%/năm x 5 năm = 30%, vẫn kém xa các phân khúc kia tăng 200%-500%. Do đó nhà tài trợ sẽ với khuynh hướng chuyển dần sang các phân khúc cho lợi nhuận lãi vốn cao hơn.

Thứ hai, lúc dự án công trình đang được xây dựng thì giá vẫn tăng theo từng tiến độ xây dựng, theo các block mở bán sau, và các hoạt động bán chênh từ nhà tài trợ thứ cấp. Nhưng sau lúc căn hộ được bàn giao và đi vào hoạt động, nhà tài trợ vỡ mộng với kỳ vọng tăng giá.

Thứ ba, thị trường bất động sản bật tăng nên giá mở bán của những chung cư mới cũng bật tăng theo. Ví dụ thời khắc 2012-2014, chung cư hạng khá chỉ với giá 35 triệu -40triệu/mét vuông, thì cũng phân khúc này nếu mở bán từ 2018 với giá ko dưới 60triệu/mét vuông. Trong lúc, giá cho thuê ko tăng theo kịp, chưa tính nguồn cung nhà chung cư ngày càng nhiều cũng góp phần níu chân giá cho thuê. Điều này làm tỷ suất lợi nhuận “cho thuê/giá trị tài sản” giảm xuống chỉ còn 3,5% – 4,5%/năm.

Ví dụ chỉ với số tiền 14 triệu/tháng, lúc này người thuê với thể thuê căn chung cư 70m2 ở quận 4 trị giá 3,5 tỷ. Tỷ suất lợi nhuận “cho thuê/giá trị tài sản” chỉ còn (14t triệu x 12 tháng x 80%)/3,5 tỷ = 3,84%/năm.

thường xuyên 1 căn hộ 70m2 ở quận 7 với giá bán 2,8 tỷ, cho thuê được 12 triệu/tháng. Tỷ suất lợi nhuận “cho thuê/giá trị tài sản” chỉ còn (12 triệu x 12 tháng x 80%)/2,8 tỷ = 4,1%/năm. chưa tính thời kì bị trống chờ kiếm quan khách thuê giờ cũng lâu hơn nhiều trước đây.

Thứ tư, những nhà tài trợ thích dòng tiền cho thuê cũng dần thất vọng lúc giá cho thuê thực tế kém xa so với thời khắc họ nghe từ chủ tài trợ/ sales để ra quyết định tài trợ. Ví dụ họ quyết định tài trợ một căn hộ trị giá 4 tỷ vì kì vọng dòng tiền cho thuê 25 triệu/tháng như giới thiệu của sales, đạt tỷ suất lợi nhuận “cho thuê/giá trị tài sản” (25 triệu x 12 tháng x 80%)/4 tỷ = 6%/năm bằng lãi suất tiền gửi nhà băng. Tuy nhiên, thực tế đi vào khai thác thì giá 25 triệu phải chấp nhận thời kì trống dài để kiếm quan khách, quan khách thuê cũng ko ở ổn định, trong lúc mức cho thuê ổn định lâu dài chỉ là 20 triệu, đạt 4,8%/năm.

Thứ năm, quan khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu với sẵn trang thiết bị kiến thiết bên trong, nên các nhà tài trợ cũng phải cạnh tranh nhau gay gắt trong việc trang bị này. Nhưng khác với các vật dụng do chủ nhà vừa sử dụng thận trọng vừa tự giữ gìn bảo quản, các đồ sử dụng thiết bị cho quan khách thuê sử dụng cũng mau hư hại xuống cấp hơn nhiều. Và sau 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà tài trợ mở đầu đối mặt với vấn đề “xuống cấp đồ kiến thiết bên trong trang thiết bị phải thay mới”, điều mà lúc tính toán tỷ suất lợi nhuận “cho thuê/giá trị tài sản” họ chưa nghĩ tới.

Thứ sáu, vì quy mô “thuê nhà chung cư – sửa lại – cho thuê” ko còn “ngon ăn” như kỳ vọng bước đầu tiên, nên nhiều cá thể và đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ dần rời cuộc chơi, chỉ sót lại những đơn vị lớn đủ tiềm lực trụ nổi.

Thứ bảy, bên cạnh việc các nhà tài trợ dần nhận thấy những điểm bất cập, thì sau vài năm phát triển, quy mô này ko còn mới mẻ. Việc cho thuê khó hơn, tỷ suất lợi nhuận ko còn cao như trước, nên chủ tài trợ và sales cũng không nhiều sử dụng làm điểm vượt lên trên trội bán hàng để truyền thông trực tuyến.

Với những vấn đề trên, thực tế quy mô tài trợ “mua nhà chung cư cho thuê” tự nó đang dần giảm sức hút từ cuối 2018. Dịch bệnh bùng phát từ trên đầu 2021 chỉ là giọt nước tràn ly làm thể hiện rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy quy mô này sớm thoái trào. nhà chung cư giờ được trả về đúng với giá trị cốt lõi của nó là “nơi để ở an cư”, ko còn là một sản phẩm tài trợ đủ hấp dẫn nhà tài trợ.

https://cafef.vn/nha-dau-tu-roi-thi-truong-can-ho-chung-cu-cho-thue-vi-e-khach-2022042016014749.chn





#Nhà #đầu #tư #rời #thị #trường #căn #hộ #chung #cư #cho #thuê #vì #ế #quan khách
Nhà tài trợ rời thị trường nhà chung cư cho thuê vì ế quan khách | Tin bất động sản 24h