Ông Đào Phúc Tường: Có 3 lý do “lắt léo” khiến DN BĐS hết tiền nhưng không hạ giá bán | BĐS

Dòng tiền cạn kiệt, thanh khoản là vấn đề lớn đối với hầu hết các doanh nghiệp BĐS thời gian qua, chủ yếu do trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt, lãi suất ngân hàng neo ở mức thấp.

Để cải thiện dòng tiền, nhiều DN BĐS đã nghĩ ra nhiều giải pháp như đẩy một phần ưu đãi lãi suất vay ngân hàng cho chủ đầu tư thanh toán, bán công ty con, bán tài sản, cũng như tổ chức hội thảo, hội nghị “dùng” ngân hàng cho chính phủ. …

Tuy nhiên, một câu hỏi được nhiều người dân và nhà đầu tư đặt ra trong thời gian qua là tại sao các doanh nghiệp BĐS từ chối giảm giá để kích hoạt dòng tiền tham gia thị trường?

Trả lời câu hỏi này trong hội nghị: “Điểm tích cực đầu tư năm 2023” 15 tháng 2 bởi FiinGroup phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức, chuyên gia Đào Phúc Tường chỉ ra có 3 lý do “lắt léo”.

Cái đầu tiên, Hầu hết các công ty bất động sản đều có nhà đầu tư riêng. Năm ngoái, FiinGroup đưa ra định nghĩa về nhà đầu tư F0, nghĩa là nhà đầu tư mua trực tiếp từ giai đoạn đầu của dự án từ chủ đầu tư. Một khi giá giảm xuống, chính F0 này sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ hai, Về tài sản đảm bảo, 70% giá trị tài sản đảm bảo của các công ty là bất động sản nên nay việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty này tại ngân hàng. Khi đó, Ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung bảo lãnh, nếu các công ty không có, đó là suy đoán của bất kỳ ai.

Thứ ba, là tính pháp lý, nhiều dự án vướng pháp lý, dù giảm giá nhưng DN BĐS cũng không bán được.

“Đây là 3 nguyên nhân chính liên quan đến quyết định giảm giá bán của DN BĐS trên thị trường sơ cấp, bên cạnh nguyên nhân khiến giá vốn tăng mãi không giảm… Theo logic thì phải giảm giá. , nhưng đây là 3 yếu tố tế nhị DN BĐS cần cân nhắc, thực tế trên thị trường nhiều DN đã giảm giá rồi, giá sơ cấp đã giảm 20-30% so với giá cao nhất”. chuyên gia Đào Phúc Tường chỉ rõ.

Theo FiinGroup, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành lĩnh vực bất động sản thuộc về các công ty chưa niêm yết. Các công ty này có tình trạng tài chính đáng báo động và trên hết là thiếu minh bạch.

Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính, nợ ròng/vốn chủ sở hữu hiện lên tới 8,1 lần trong khi doanh nghiệp niêm yết chỉ là 2,5 lần. Đòn bẩy của các công ty bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết được cho là còn cao hơn và rủi ro hơn.

Các doanh nghiệp BĐS buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thời hạn thường từ 3-5 năm, tùy quy mô) do đặc thù cần nhiều vốn, nhưng dòng tiền thấp sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này.

Trong vòng 2 năm tới, dư nợ đáo hạn của lĩnh vực bất động sản sẽ lên tới 230,86 nghìn tỷ đồng, tương đương 35,2% tổng giá trị đáo hạn của toàn thị trường. Trong khi đó, hầu hết các trái phiếu nói trên đều được phát hành với kỳ hạn từ 3,5 năm trở xuống cho thấy nhu cầu vay tái cấp vốn của ngành là rất cao.

Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn. Do thiếu vốn triển khai dự án, doanh số sụt giảm, nhiều DN tính đến các phương án cơ cấu lại nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi khoản vay theo lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trái phiếu nợ bằng bất động sản.

Đồng thời, các công ty cũng đã cơ cấu lại hoạt động sản xuất kinh doanh để tập trung vào các sản phẩm chủ lực; tinh giảm trang thiết bị, tinh giảm biên chế; tăng chiết khấu để kích cầu. Tuy nhiên, nếu các công ty đạt được thỏa thuận với các trái chủ về giãn nợ hoặc hoán đổi sản phẩm bất động sản để lấy gốc và lãi trái phiếu, điều này chỉ có thể giúp duy trì thanh khoản trong một thời gian, bởi các công ty này còn phải thực hiện các cam kết khác như các khoản vay, nợ ngân hàng. liên quan đến hoạt động thương mại, v.v.