Sẽ có dòng vốn đáng kể đổ vào bất động sản công nghiệp và logistics | BĐS

Bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang đạt công suất hoạt động cao, nhiều dự án mới tiềm năng đang được triển khai.

HIỆU SUẤT CAO TÌM KIẾM CÁC NHÀ SẢN XUẤT LỚN

Thị trường bất động sản công nghiệp cũng tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và năng lượng, như một số tên tuổi lớn Apple, Quanta, Samsung và LG với những khoản đầu tư lớn mới. vài năm.

CBRE Việt Nam cho biết, mặc dù tình trạng gián đoạn chuỗi cung ứng phần lớn đã giảm bớt, nhưng các công ty vẫn đang tìm cách đa dạng hóa rủi ro bằng cách tìm thêm địa điểm sản xuất và cung ứng.

Goertek – một trong những đối tác lớn nhất của Apple – đã ký biên bản ghi nhớ thuê lại 62,7 ha tại Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh (Bắc Ninh). Một đối tác sản xuất linh kiện lớn khác của “quả táo khuyết” là Foxconn cũng đã ký kết hợp đồng thuê 45 ha đất tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) với giá 62,5 triệu USD để mở rộng sản xuất. Hợp đồng thuê kéo dài đến tháng 2/2057.

Tương tự, Samsung có kế hoạch tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD trong thời gian tới. Tập đoàn Hàn Quốc này cũng có ý định sản xuất các sản phẩm công nghệ cao tiên tiến tại Việt Nam.

Mới đây, hãng bán dẫn Amkor Technology của Mỹ thông báo sẽ sớm mở nhà máy tại khu vực phía Bắc. Pegatron – công ty sản xuất linh kiện cho hãng xe điện Tesla và lắp ráp iPhone của Đài Loan (Trung Quốc) cũng đã đưa vào vận hành nhà máy tại Quảng Ninh.

Nhà sản xuất xe điện (EV) Trung Quốc BYD Auto Co có kế hoạch xây dựng một nhà máy tại Việt Nam để sản xuất phụ tùng ô tô nhằm giảm sự phụ thuộc của công ty vào Trung Quốc và tăng cường hơn nữa chuỗi cung ứng tại Đông Nam Á như một phần của chiến lược mở rộng toàn cầu.

Năm 2022, Quỹ đầu tư của Chính phủ Singapore (GIC) và ESR hợp tác thành lập liên doanh trị giá 600 triệu USD. Năm nay, ESR tiếp tục mua cổ phần của BW Industrial – công ty bất động sản công nghiệp và logistics lớn nhất Việt Nam.

Theo CBRE Việt Nam, giá bất động sản công nghiệp cho thuê đang rất tốt trên mọi miền đất nước. Ở miền Nam, giá thuê đất trung bình tăng 8-13% so với năm trước và đạt 166 USD/m2/thời hạn thuê còn lại vào cuối năm 2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của miền Bắc.

Giá thuê có thể lên tới hơn 280-300 USD/m2/thời hạn thuê tại những vị trí đắc địa tại TP.HCM, Bình Dương, Long An.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (diện tích khu công nghiệp đã được các doanh nghiệp thuê để xây dựng nhà máy) trên cả nước hiện đạt khoảng 80%, trong đó các tỉnh, thành phía Nam đạt trên 85% trên tổng diện tích. .

Trong đó, tỉnh Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cao nhất cả nước, với 29 khu công nghiệp đang hoạt động tại tỉnh này có tỷ lệ lấp đầy trên 95%.

Tại miền Bắc, do nhu cầu lớn từ nhiều lĩnh vực, thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc đạt 83,2% vào cuối năm 2022. Diện tích hấp thụ thuần cả năm 2022 là 519 ha. . Trong số đó, những khách thuê tích cực nhất ở miền Bắc bao gồm các nhà sản xuất thiết bị điện tử, năng lượng mặt trời và ô tô cũng như các nhà phát triển nhà kho và nhà máy sản xuất sẵn. Giá thuê trung bình tại Thị trường phía Bắc loại 1 là 120 USD/m2 cho thời hạn thuê, tăng 11% so với năm trước.

Ông Tom Over, Giám đốc Khu công nghiệp và Logistics JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung kho bãi và nhà xưởng tại khu vực phía Nam đến cuối năm 2022 vào khoảng 9 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy tương ứng 85-87%. Dự kiến ​​năm 2023 nguồn cung này sẽ tăng lên khoảng 12 triệu m2. Giá chào bán trung bình cho nhà kho là 4,4 USD/m2, nhà xưởng là 4,8 USD/m2

Về phía Savills Việt Nam, dự báo, nhu cầu đất công nghiệp sẽ tiếp tục cao trong năm nay, trong đó, điểm đáng chú ý là xu hướng gia tăng đầu tư vào các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng. -xây dựng (RBF), hậu cần (kho hậu cần), trung tâm dữ liệu (data center),…

Nhận định về tiềm năng của Việt Nam trong lĩnh vực này, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills khẳng định thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam còn nhiều dư địa cho các dự án mới như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và kho vận.

“Các cơ hội chính trong lĩnh vực hậu cần bao gồm hậu cần dặm cuối và triển khai hệ thống hậu cần 4.0. Hơn nữa, sự thiếu hụt kho lạnh tại Việt Nam là điểm mà các nhà đầu tư có thể tận dụng để phát triển các dự án mới, từ đó gia tăng nguồn cung cho thị trường. Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (xây dựng theo yêu cầu) đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật đặc thù cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư”, vị chuyên gia chỉ ra.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển TP.HCM, CBRE Việt Nam, việc Trung Quốc mở cửa trở lại cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kinh tế Việt Nam. Chính quyền các tỉnh, thành phố địa phương đang phối hợp chặt chẽ với các đối tác Trung Quốc để thảo luận về các hoạt động hợp tác vì lợi ích của cả hai bên.

Nhận định về triển vọng hai năm tới, bà Thanh chia sẻ, giá thuê đất khu Nam dự kiến ​​tăng 7-10%/năm đối với thị trường sơ cấp và 5-7%/năm đối với khu dân cư. , nguồn cung dồi dào của các nhà xưởng, kho bãi mới xây dựng sẽ gây áp lực lên giá thuê.

Giá thuê trung bình đối với nhà xưởng, kho xưởng xây sẵn hiện ở mức cao nhất và dự báo sẽ ổn định trong giai đoạn 2023-2024.

ĐIỂM ĐẾN MỚI CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Theo các chuyên gia, so với một số nước Đông Nam Á, giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam còn khá thấp. Trong khi đó, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực và ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong các lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử cũng chọn Việt Nam là điểm đến.

Nghiên cứu của Savills APAC cho thấy đầu tư vào phân khúc này đã tăng mạnh, vượt qua bán lẻ để trở thành phân khúc có giao dịch lớn thứ hai trong khu vực. Theo số liệu từ MSCI, trong 3 quý đầu năm 2022, tổng giá trị giao dịch logistics đạt 29,5 tỷ USD, so với 22,3 tỷ USD của bán lẻ.

Trong cuộc khảo sát ý định đầu tư mới nhất của ANREV, bất động sản công nghiệp và hậu cần là loại hình phổ biến thứ hai (sau bất động sản nhà ở), với 76% nhà đầu tư dự định đầu tư vào lĩnh vực này ở Châu Á – Thái Bình Dương vào năm 2023.

Ông Jack Harkness, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp châu Á – Thái Bình Dương của Savills, cho biết thị trường chứng kiến ​​nhiều quỹ đầu tư mới xuất hiện trong năm 2022. Chẳng hạn, GLP công bố thành lập GLP, quỹ thu nhập thứ 6 tại Trung Quốc, huy động được 1,05 USD. tỷ. Bên cạnh đó, tập đoàn quản lý quỹ đầu tư và hậu cần ESR đã huy động được 373 triệu USD cho một quỹ đầu tư phát triển tại Úc.

Các khoản đầu tư vào lĩnh vực này cũng sôi động từ đầu năm 2023, khi quỹ quản lý đầu tư M&G của Anh thông báo đã chi 267 triệu USD để tăng cổ phần tại một trung tâm hậu cần ở Nhật Bản. . Trong khi đó, nhà quản lý đầu tư Hàn Quốc Mirae Asset Global Investment đã mua nhà kho đầu tiên ở Mumbai (Ấn Độ) vào tháng Giêng.

“Các thị trường chính mà các nhà đầu tư trên thế giới quan tâm là Trung Quốc, Nhật Bản và Úc. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng sự quan tâm đến Ấn Độ và Đông Nam Á sẽ được hưởng lợi. Sự đa dạng hóa tăng trưởng sản xuất và tiêu dùng sẽ nổi lên mạnh mẽ trong tương lai”, ông nói. Jack Harkness.