Sửa luật đất đai, chuyên gia chỉ hàng loạt rào cản làm khó doanh nghiệp | BĐS

Điểm “cốt lõi” để xác định giá đất sát thị trường

Cho ý kiến ​​tại hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo luật đất đai (sửa đổi)” do Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam tổ chức (14/3), nhiều chuyên gia, nhà khoa học cho rằng, dự thảo có nhiều điều khoản khó định nghĩa, có thể hiểu khác nhau, dễ nhầm lẫn, chồng chéo.

PGS.TS Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, đề án này hướng tới mục tiêu xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đây là một hướng tiến bộ, tuy nhiên cần lưu ý hai điểm đặc biệt quan trọng.

Trước hết, khi xác định giá thị trường, cần dựa trên thông tin đầy đủ. Nói cách khác, cả người mua và người bán đều hiểu thông tin như nhau về hàng hóa và dịch vụ. Tuy nhiên, trên thị trường đất nền, người bán và người mua nắm giữ những thông tin hoàn toàn khác nhau. Nhiều khi đất tranh chấp, giấy tờ không đầy đủ… người mua cũng không biết. Vì vậy, nó thường rơi vào tình trạng thông tin bất cân xứng, đến mức không còn gọi là giá thị trường mà gọi là giá sai.

Thứ hai, thị trường này rất thiếu thông tin, khiến cho giá thị trường cũng không chính xác. Mặc dù có một bảng xếp hạng, nhưng đánh giá này vẫn mang tính chủ quan. Đây là những yếu tố phải tính đến khi xác định giá đất.

Viện dẫn quy định về nguyên tắc phương pháp xác định giá phải phù hợp với giá đất chung trong điều kiện bình thường, ông Tuấn cho rằng ở Việt Nam, giá đất chung khi mua bán thường hạ thấp giá trị giao dịch để đạt được mục tiêu. Tiêu dùng cá nhân có thể tạo ra mức giá không phù hợp với mức trung bình.

“Có thể trả 10 tỷ nhưng chỉ ghi một nửa vào hợp đồng giao dịch để trốn thuế. Như vậy, áp dụng trung dung là không đúng. Thông tin bị bóp méo vì điều này. Phải có giải trình rất rõ ràng về vấn đề này”, ông Tuấn lưu ý.

Tạo điều kiện thông thoáng cho nhà đầu tư

Một vấn đề khác được đặt ra là việc trả tiền thuê mặt bằng của các công ty. Hiện nay có 2 hình thức là trả tiền một lần cho thời gian thuê và trả tiền hàng năm. Quyền của hai hình thức này là khác nhau.

Nhìn từ thực tế, TS Phạm Thị Hương Lan – Viện Nhà nước và Pháp luật cho rằng, đối với trường hợp sử dụng đất để đầu tư dự án nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao… vì vậy không nên phân biệt trả tiền một lần hay hàng năm. Quyền lợi của các công ty cũng phải được đảm bảo.

Tương tự, PGS Nguyễn Thị Nga, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, hiện các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất còn lúng túng.

“Việc công nhận quyền sử dụng đất là hoạt động phong phú, đa dạng xét về nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất. Vì vậy, cần phải quy định các tiêu chí thật chính xác, chặt chẽ chứ không giống với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất phải là cơ quan quản lý đất đai. Hiện nay, đất đai được giao cho văn phòng đăng ký đất đai, còn hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các vụ án được ủy thác cho UBND cấp huyện. Trên thực tế, hoạt động này xảy ra rất nhiều sai sót và tùy tiện. Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất không thể công nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc vô cùng phức tạp hiện nay. Việc trinh sát địa hình này phải hết sức chính xác, chặt chẽ để tránh sai sót”, bà Nga nói.

Ngoài ra, bà Nga cũng đặt vấn đề về quyền sở hữu đất đai đã phát sinh tình trạng bán nhà không bán đất. Theo bà Nga, cần giảm bớt trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất mà tại thời điểm đăng ký đã có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất. quyền sở hữu đất đai để sau này giải quyết các quan hệ dân sự, thương mại.

“Khi công nhận điều này, nhà nước đồng thời thu các nghĩa vụ tài chính như thuế đất, thuế trước bạ từ việc đăng ký tài sản trên đất”, bà Nga nói.

Phó Thủ tướng nêu nghịch lý “2 chính sách, 2 giá” trong GPMBTheo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, hiện có 5 phương pháp định giá đất. Nếu định giá đất không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Không lấy giá hợp đồng để thu thuế giao dịch đất đaiBộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Trần Hồng Hà cho biết, hướng tới vẫn là kết hợp 5 phương pháp tính giá đất nhưng về lâu dài là phương pháp dựa trên cơ sở thu thập dữ liệu tổng thể về giá đất. .

Sửa luật đất đai đề xuất áp dụng nhiều phương pháp định giá tài sản khác nhauTheo Ủy ban Kinh tế, có ý kiến ​​đề nghị áp dụng nhiều phương pháp định giá đất khác nhau nhưng cần lựa chọn phương pháp đạt kết quả cao nhất, không gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.