Tăng thanh khoản, doanh nghiệp BĐS phải giảm lợi nhuận kỳ vọng | BĐS

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký công văn 1164/CĐ-TTg về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, phát triển nhà ở trên tinh thần “cầm tay chỉ việc” cho từng Bộ, ngành và đại lý tham gia khắc phục những khó khăn của thị trường này.

Trong buổi tọa đàm: “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và triển vọng năm 2023” do Cổng thông tin điện tử Chính phủ tổ chức ngày 13/1/2023, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), phát biểu thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha, dẫn đến cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối.

KHÔNG THỂ TÌM ĐƯỢC NHÀ 35 TRIỆU ĐỒNG/M2

Theo đó, nhà ở bình dân, giá 30 triệu/m2 trở xuống, hay nhà ở xã hội, nhưng cả hai loại này hiện đều khan hàng. Đơn cử như TP.HCM, năm 2020 chỉ còn 1% nhà ở vừa túi tiền. Từ năm 2021 đến nay không có nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhiều khu đô thị cũng mất cân đối tương tự. Mặt khác, nhà ở cao cấp tiếp tục tăng. Nếu như năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì đến năm 2021 và 2022, tỷ lệ này sẽ tăng lên 80%, còn lại sẽ là nhà ở tầm trung.

Hơn nữa, thị trường cũng thiếu nguồn cung mới đẩy giá BĐS lên rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay bao gồm các căn hộ có mức giá có thể lên tới khoảng 25 triệu đồng/m2, trong khi trước đây mục tiêu chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2. Còn nhà ở thương mại, như tại TP.HCM hiện nay, không thể tìm được nhà dưới 35 triệu đồng/m2, thậm chí có những căn hạng sang bị đẩy giá lên 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp đang rất cần cho thị trường vì nó phục vụ nhu cầu của giới nhà giàu, nhưng đa số người dân cần nhà phù hợp với khả năng chi trả của mình.

Cùng với những vấn đề khó khăn của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối mặt với tình trạng khan hiếm tiền mặt, tiền mặt sụt giảm nghiêm trọng, thậm chí là lỗ tiền mặt, không chỉ doanh nghiệp nhỏ mà ngay cả doanh nghiệp lớn cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Nguyên nhân, theo ông Châu, là giao dịch trên thị trường BĐS sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được vốn từ khách hàng. Không chỉ doanh nghiệp chật vật tiếp cận tín dụng mà ngay cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng chật vật tiếp cận tín dụng. Có những trường hợp trớ trêu, ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng rồi nhưng lại ngừng giải ngân, gây lao đao cho doanh nghiệp và khách hàng.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng DN BĐS cũng phải có trách nhiệm vì họ là người sử dụng vốn… Đề nghị DN hạ kỳ vọng lợi nhuận, sẵn sàng bán, chuyển nhượng dự án không phù hợp để đầu tư mới. tái cấu trúc, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc đầu tư…

VỐN NGÂN HÀNG SẼ MẠNH HƠN

Thông tin về vấn đề tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, dự án phải đảm bảo tính pháp lý, tính pháp lý đầy đủ thì mới tiếp cận được nguồn vốn. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn để mua nhà hầu hết đều được vay vốn. Đối với những dự án vướng thủ tục pháp lý khi tiếp cận vốn, ngân hàng không khuyến khích.

Ông Hưng cũng cho rằng, “bong bóng” bất động sản xảy ra khi có hiện tượng mua nhà không phải để ở mà để tích trữ, đầu cơ đẩy giá lên cao. Tại sao có người mua cả tòa nhà, người mua nửa tòa nhà? Mua nhiều để đẩy giá lên cao và chỉ cần thị trường “đóng băng” thì toàn bộ số nợ đó sẽ “đẩy” về ngân hàng và gây rủi ro lớn nếu ngân hàng cho vay. Vì vậy, ngân hàng đã xếp lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi vay nên cân nhắc rất kỹ.

Đứng trước bài toán khó hiện nay, các DN BĐS đã làm gì để tự mình vượt qua khó khăn? Điểm an toàn vốn chấp nhận được để công ty bán sản phẩm trên thị trường là bao nhiêu? Các công ty đồng ý giảm lợi nhuận, nếu trước 10 phần thì nay giảm còn 3 phần, 7 phần còn lại để người dân hưởng lợi bằng cách giảm giá sản phẩm thì dòng vốn sẽ chảy.

Cuối cùng, không phải tất cả các ngân hàng đều cho vay, nhưng tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án hoàn chỉnh về mặt pháp lý, với dòng tiền vào và ra hợp lý. Các tổ chức tín dụng cũng đặt câu hỏi liệu giá bán sản phẩm BĐS có hợp lý để thể hiện hiệu quả của dự án hay không. Nếu giá bán quá cao, làm thế nào bạn tiếp cận vốn? Với mức giá cao như vậy, liệu ngân hàng có dám cho vay khi không có tiền mặt?

“Bản thân DN BĐS cũng cần vào cuộc để có giải pháp của mình để từ đó kiến ​​nghị với ngân hàng, tổ chức tài chính, bộ ngành… chứ không thể đặt vấn đề tôi có 10 dự án nhưng không có” chỉ có 2 dự án pháp lý đầy đủ, 8 dự án đang trong quá trình hoàn vốn thì làm sao ngân hàng cho vay được, 8 dự án chưa pháp lý sao phát hành được trái phiếu?”, ông Hùng.

Theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn, “trộn” rất chặt với thị trường tài chính và hệ thống ngân hàng. Mối quan hệ giữa các thị trường là để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh lẫn nhau. Chẳng hạn, thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán, trái phiếu là nguồn lực tốt để phát triển thị trường bất động sản nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Câu chuyện bất động sản đầu tiên là quy hoạch. Tất cả các quốc gia cần lập kế hoạch tốt. Lịch sử pháp lý nhiều hơn. Tại Việt Nam, có nhiều luật liên quan trực tiếp đến bất động sản, bao gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Cần nhấn mạnh rằng một điểm quan trọng của khung pháp lý là quyền sở hữu và quyền đối với tài sản. Khi nói về tài sản thì chỉ có thể nhân hoặc pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản, nhưng quyền tài sản được hiểu rộng hơn vì bất động sản liên quan đến các giao dịch, đặc biệt là các giao dịch tài chính, tiền tệ nên “họ được hưởng ít nhiều tài sản trong các giao dịch để tất cả các bên liên quan. Đây là vấn đề mà nhiều quốc gia đang phải đối mặt. Hiện Việt Nam cũng có nhiều câu chuyện cần phải cải thiện.

Các quốc gia quản lý thị trường BĐS thường tập trung vào 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị đảm bảo tính minh bạch vì đó là điều không thể tách rời, khôi phục niềm tin khi thị trường bị tổn hại bởi sự sụp đổ, khi thị trường bị “đóng băng”, thậm chí là khủng hoảng. Nhóm thứ hai liên quan đến pháp luật tài chính tiền tệ.

“Hai cái này ‘hỗn hợp’ bởi nếu không giải quyết được vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các tổ chức tài chính, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản sẽ không trở lại trạng thái gọi là dòng tiền. Đây là điều bình thường”, ông Thanh nhấn mạnh.

Ông Thành dẫn ví dụ, Trung Quốc bị giáng một đòn rất nặng vào bất động sản do tập đoàn Evergrande vỡ nợ với quy mô rất lớn, liên kết chặt chẽ với hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. Trung Quốc đã đưa ra giải pháp 16 điểm cho thị trường bất động sản, trong đó, nhấn mạnh các vấn đề sau.

Thứ nhất, tháo gỡ khó khăn để dòng vốn tín dụng tiếp tục đến với những dự án đảm bảo một số điều kiện và không quá khắt khe. Thứ hai, để các công ty tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là để đảo nợ, triển khai các dự án và tạo ra dòng tiền liên tục “chảy”.

Thứ ba, điều rất quan trọng là chính sách của Trung Quốc thay đổi để tập trung vào phát triển các mối quan hệ cung cầu thực sự, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở công nhân hoặc nhà ở xã hội. Tất nhiên, nhà ở xã hội Trung Quốc có yêu cầu cao hơn, tiệm cận với nhà ở thương mại vừa túi tiền do điều kiện sống, chất lượng và trình độ phát triển cao hơn.

Đối với Việt Nam, trong giai đoạn khó khăn này cần có cái nhìn tổng thể để cải cách thị trường BĐS, cải cách thị trường từ vĩ mô (chính sách), đến vi mô (doanh nghiệp) để thị trường hồi phục trở lại.