Trở lại với thị trường bất động sản qua những con số | BĐS

Khan hiếm nguồn cung, duy trì giá cao

Về nguồn cung bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ ra, năm 2022, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung – cao cấp, thiếu hụt nhà ở cho người thu nhập thấp.

(Đồ họa: H.Khánh/ Nguồn: Sở Xây dựng TP.HCM)

Thống kê cho thấy cơ cấu sản phẩm BĐS bình dân sẽ giảm từ 20% năm 2019 xuống dưới 5% năm 2022.

Số lượng dự án triển khai rất hạn chế. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, năm 2022 cả nước có 126 dự án với hơn 55.700 căn hộ được cấp phép, bằng khoảng 52,7% so với năm 2021; có 466 dự án với hơn 228.000 căn hộ đang xây dựng, đạt 47,7% so với năm 2021; Hoàn thành 91 dự án với hơn 18.000 căn hộ, đạt khoảng 55,2% so với năm 2021.

Trong khi đó, tính đến cả năm 2022, chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội được phê duyệt mới với trên 5.520 căn hộ.

Cung cầu lệch pha, nhất là nhà ở vừa túi tiền là thực trạng của thị trường bất động sản vài năm nay khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với nhiều người (Đồ họa: H.Khánh/ Nguồn: Bộ NN&PTNT ). Phát triển nông thôn).Xây dựng TP.HCM)

Về giá giao dịch bất động sản, theo Bộ Xây dựng, nhìn chung năm 2022, giá bất động sản tăng liên tục trong quý I và quý II; tam cá nguyệt thứ ba chậm lại; Trong quý IV có giảm ở một số dự án nhưng không nhiều. Hầu hết vẫn ở mức cao được thiết lập vào cuối quý thứ hai.

Thị trường bất động sản trầm lắng khi lượng tiêu thụ BĐS ở cả thị trường sơ cấp (nhà đầu tư mua lần đầu) và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều giảm cao kỷ lục (Đồ họa: H.Khánh/ Nguồn: Bộ Công Thương) xây dựng)

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, BĐS đang lệch pha, cơ cấu sản phẩm trên thị trường phát triển mất cân đối. Nhà bình dân, giá từ 30 triệu/m2 trở xuống hay nhà ở xã hội đang rất thiếu. Như TP.HCM, năm 2020 chỉ có 1% nhà ở vừa túi tiền, năm 2021 đến nay không có nhà ở thương mại vừa túi tiền.

“Đồng thời, thị phần nhà ở cao cấp tiếp tục tăng. Vừa thiếu nguồn cung, vừa thiếu nhà bình dân nên giá nhà đất đã bị đẩy lên rất cao. Nhà ở xã hội hiện có những căn hộ giá có thể lên tới 25 triệu/m2, trong khi trước đây chỉ tiêu 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như tại TP.HCM, không thể tìm được căn hộ dưới 35 triệu đồng, thậm chí có những căn cao cấp bị đẩy giá lên 500-700 triệu đồng/m2. – ông Châu nói.

Nợ BĐS lên tới hơn 1,2 nghìn tỷ đồng; Áp lực trả nợ lớn

Về vốn tín dụng vào BĐS, đến hết ngày 31/12/2022, dư nợ tín dụng cho hoạt động BĐS là gần 800 nghìn tỷ đồng.

Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ xấp xỉ 2 nghìn tỷ đồng (tính đến 25/12/2022), trong đó mảng kinh doanh bất động sản vượt 400 nghìn tỷ đồng, tức hơn 30%.

(Đồ họa: H. Khánh)

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn 2 tháng cuối năm 2022 là 55.989 tỷ đồng, đáo hạn năm 2023 là hơn 282 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là hơn 362 nghìn tỷ đồng. Trái phiếu đáo hạn 2 tháng cuối năm 2022 là hơn 21 nghìn tỷ đồng (chiếm 38,19% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 99,6% có tài sản đảm bảo).

Bộ Xây dựng nhận định khó có khả năng đến hạn trả nợ và tạo áp lực lớn cho nhiều DN BĐS thời gian tới.

Trong khi đó, không chỉ DN mà khách hàng mua BĐS cũng rất khó tiếp cận và vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Dư nợ tín dụng cho kinh doanh BĐS vẫn có xu hướng tăng (Đồ thị: H.Khánh)

Việc tiếp cận tín dụng khó khăn, một số công ty còn chịu áp lực thanh toán trước hạn trái phiếu cho nhà đầu tư vì nhiều lý do, trong đó có việc thay đổi chính sách kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp. .

Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Tài chính, tính đến hết tháng 9/2022, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn 133.314 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, tăng 42,1% so với cùng kỳ năm 2021, tương đương 133.314 tỷ đồng. . 95,21% khối lượng mua lại cả năm 2021. Trong đó, tổ chức tín dụng là nhóm có khối lượng mua lớn nhất (58.389 tỷ đồng), tiếp theo là nhóm bất động sản (29.207 tỷ đồng).

Số công ty bất động sản phá sản tăng gần 40%

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, năm 2022 sẽ có 1.194 doanh nghiệp BĐS giải thể, nhiều hơn cả thời kỳ dịch Covid-19. Cụ thể, số công ty giải thể qua từng năm 2021, 2020, 2019 lần lượt là 861, 978 và 686 công ty.

(Đồ họa: H. Khánh)

Các doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng lao đao và lỗ nặng trong quý IV/2022.

Theo báo cáo tài chính của CTCP Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh (DXS), mảng môi giới báo cáo doanh thu của DXS đạt 2,34 nghìn tỷ đồng trong năm 2022, giảm 21% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế năm 2022, DXS đạt doanh thu 4.096 tỷ đồng, giảm 5% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 319 tỷ đồng, giảm 41% so với năm trước.

(Đồ họa: Duy Anh)

CTCP Tập đoàn Danh Khôi (NRC), năm 2022 doanh thu môi giới chỉ đạt 28 tỷ đồng, giảm 76% so với năm trước. Tổng doanh thu đạt 194 tỷ đồng, giảm 56% so với năm trước.

Đối mặt với khó khăn, một số công ty môi giới đã phải cắt giảm nhân sự. DXS đã giảm nhân sự từ 6.380 nhân viên xuống còn 3.340 nhân viên trong quý IV năm 2022.

Trong khi đó, khó khăn cũng buộc Khải Hoàn Land phải đóng cửa một số chi nhánh, văn phòng đại diện tại Nha Trang và Cần Thơ.

Doanh nghiệp bất động sản nên tái cấu trúc để tránh ‘chết dưới đống tài sản’Yêu cầu cơ chế riêng là không công bằng. Doanh nghiệp BĐS cần xem xét lại nguồn lực, cần thiết phải bán bớt dự án để giảm gánh nặng vốn và tăng dòng tiền để triển khai tốt các dự án khả thi, tránh tình trạng “chết chìm dưới đống tài sản”.

Không chỉ “cứu” bất động sản?Thị trường BĐS ‘nghẽn’ cần tìm cách khơi thông như mở các ràng buộc của nền kinh tế chứ không chỉ ‘cứu’ BĐS – ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội.

Bộ Xây dựng chỉ ra nguyên nhân khiến hồ sơ dự án nhà ở bị tắc, vòng voTheo Bộ Xây dựng, những khó khăn trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, đấu giá…, trong đó có việc xác định giá đất “thị trường” là bao nhiêu khiến nhiều dự án nhà ở dở dang gặp khó, nếu không muốn nói là không thể đưa vào sử dụng. tạm dừng.