Vay tín chấp: Phải ưu tiên cho vay người có nhu cầu thực | BĐS

Thị trường bất động sản cả nước trong năm 2022 và đầu năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn. Khu vực kinh tế này đóng góp hơn 10% GDP mỗi năm và liên kết với hơn 40 ngành công nghiệp quan trọng khác.

Tại hội nghị tín dụng nhà ở do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức mới đây, đại diện các DN BĐS kiến ​​nghị nhiều giải pháp để mở cửa thị trường như nới hạn mức tín dụng, cơ cấu lại nợ và nới nợ, giảm tỷ lệ tài sản đảm bảo đối với những dự án đầy đủ pháp lý. ..

Doanh nghiệp BĐS vẫn chờ giải pháp cụ thể trong Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, dự kiến ​​diễn ra vào ngày 17/2. 2.

Liên quan đến vấn đề này, PV VietNamNet đã có cuộc trao đổi với TS Trần Nguyên Đán (Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM).

Truyền vốn cho khách hàng là quan trọng nhất

– Nhiều DN BĐS than khó tiếp cận vốn ngân hàng. Theo ông đâu là giải pháp căn cơ cho thị trường bất động sản lúc này?

TS Trần Nguyên Đán: Trước tiên, chúng ta cần tìm hiểu xem đâu là nguyên nhân sâu xa khiến thị trường bất động sản thiếu vốn đầu tư? Vốn dĩ các doanh nghiệp BĐS khi triển khai dự án phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án, nhưng lâu nay hầu hết đều thực hiện theo kiểu “tay không bắt giặc”.

Cụ thể, thay vì bỏ ra một nguồn tài chính lớn để thực hiện bài bản một dự án từ đầu đến cuối thì hầu hết lại tập trung huy động quỹ đất và xoay xở các loại chi phí hợp thức hóa.

Ở giai đoạn xây dựng, khả năng thực hiện dự án phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng vay vốn. Nếu phân tích cấu trúc vốn của DN BĐS sẽ thấy tỷ lệ nợ vay rất cao.

Thời gian gần đây, nhu cầu của các công ty địa ốc đơn giản là cần thêm vốn để tiếp tục xây dựng, từ đó có thể thu thêm tiền từ những khách hàng đóng tiền theo giai đoạn.

Nhưng vấn đề mấu chốt ở đây là thị trường có rất nhiều tiền mặt. Ngay cả các nhà đầu tư cũng không có khả năng tiếp cận các khoản vay và sau đó họ không có sức mua. Vì vậy, nếu tiếp tục giải ngân cho DN BĐS mà thị trường vẫn đóng băng thì khả năng vỡ nợ của các DN này càng lớn hơn.

Do đó, dòng vốn cho vay BĐS của khách hàng là lớn nhất tại thời điểm này.

– Chính phủ đã có chỉ đạo về tín dụng BĐS tại hội nghị ngành ngân hàng đầu năm 2023, NHNN cũng gặp gỡ các ngân hàng, DN BĐS. Theo quan sát của bạn, đâu là bài toán được điểm trúng?

Thực ra không phải NHNN không muốn mở room tín dụng cho lĩnh vực BĐS mà họ sợ đó là quả bóng đã bơm căng, nay lại sợ vỡ.

Chìa khóa để tiếp tục cho vay là an toàn vốn. Hiện nay, bản thân DN BĐS còn không tự tin vào khả năng bán hàng thì làm sao thuyết phục ngân hàng cho vay.

Tôi nghĩ bản thân các nhà quản lý cũng đau đầu tìm lối thoát cho thị trường. Theo tôi, các khoản vay chỉ nên được cấp cho các công ty có “tình hình tài chính tốt”.

Tài chính tốt là gì? Đó là, DN BĐS phải có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu thấp (dưới 1); Bước tiếp theo là bạn phải có kế hoạch kinh doanh rõ ràng và tài sản thế chấp ít nhất gấp đôi số tiền bạn cần vay.

Một điều cần lưu ý về việc các ngân hàng thương mại chây ì trả cho DN BĐS có lý do liên quan đến giá trị tài sản thế chấp. Khi thị trường đóng băng và các công ty bắt đầu giảm giá và cắt lỗ, các ngân hàng thương mại cũng đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp. Việc giảm giá trị tài sản thế chấp được định giá lại sẽ làm giảm hạn mức tín dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

“Không cứu BĐS mà phải cứu người không mua được nhà vì giá cao”

– Theo ông, giải pháp chia nhỏ diện tích căn hộ và tập trung phát triển nhà ở xã hội hiện nay có đúng đắn?

Quan sát diễn biến thị trường BĐS hơn 10 năm qua, tôi nhận thấy các DN BĐS không tìm cách phát triển dự án nhà giá rẻ mà chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp.

Trên thực tế, trong phát triển dự án, vị trí của dự án rất quan trọng, quyết định sự thành công của dự án. Tuy nhiên, những lô đất đẹp ở vị trí đẹp lại có chi phí chính thức, thậm chí “ngầm” rất lớn. Nếu lập dự án nhà ở xã hội chắc chắn lỗ.

Phát triển nhà ở vừa túi tiền là khó nhưng không phải là không làm được, trong đó vai trò của nhà nước là quan trọng nhất.

Ngoài ra, việc cung cấp tín dụng lãi suất thấp cho những người mua lần đầu trong loại hình nhà ở giá rẻ là cực kỳ quan trọng và tất nhiên phải được quản lý bởi nhà nước.

Cuối cùng là hành vi của nhà đầu tư. Chắc chắn sẽ có người tìm cách luồn lách để lợi dụng chính sách phát triển HLM. Vì vậy, để chính sách này thực sự phát huy tác dụng, cần mạnh dạn truy tố tất cả những đối tượng đầu cơ nhà giá rẻ để đẩy giá, tạo sốt ảo…

– Hiện các ngân hàng cho vay BĐS khá cao, nhất là trong bối cảnh thị trường được các “ông lớn” nắm giữ, phát triển nhà ở cao cấp, góp phần làm lệch cung – cầu, cảnh báo cho các DN vay sau. Ý kiến ​​​​của bạn về ý tưởng này là gì? Đâu là giải pháp?

Tỷ lệ thế chấp trên 21% không quá cao nếu thị trường phát triển lành mạnh. Điều cần nói ở đây là tỷ lệ thị trường đầu cơ quá cao khiến tổng dư nợ tín dụng vào BĐS quá rủi ro. Vì vậy, con số 21% thực sự đáng lo ngại.

Điều phải làm không phải là hạ lãi suất cho vay cầm cố mà là cơ cấu lại tín dụng. Trong đó, ưu tiên cho vay đối với người mua lần đầu là người tiêu dùng chân chính, tăng lãi suất cho người đầu cơ tài sản; cho vay các công ty kinh doanh bất động sản có năng lực tài chính tốt, năng lực triển khai dự án. Tuyệt đối không cho vay những dự án pháp lý không rõ ràng.

Còn những khoản cho vay dự án sân sau không đủ điều kiện, tôi cho rằng nên khởi tố những trường hợp này vì họ chưa làm đúng trách nhiệm của mình trong việc cấp tín dụng cho những dự án tốt và nhiều rủi ro. Đây có thể coi là một hình thức tham ô.

– Có ý kiến ​​cho rằng cần “cứu” BĐS, bởi khu vực này ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế khác. quan điểm của bạn là gì?

Ngành bất động sản không phát triển đơn lẻ mà trong khuôn khổ toàn cầu với cả ngành xây dựng và ngành vật liệu. Vì vậy, khi thị trường bất động sản đóng băng, các ngành khác cũng tê liệt theo.

Tuy nhiên, không nên dùng thuật ngữ “giải cứu” vì sẽ tạo sự chủ quan cho những doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục làm ăn tốt, hễ gặp khó khăn là giải cứu. Khi thị trường bị đóng băng, đã đến lúc cần xem xét lại công tác quản lý và diễn biến thị trường đã kịp thời, đúng đắn hay chưa?

Những người thực sự cần được giải cứu hiện nay là những người có thu nhập trung bình không có khả năng tiếp cận nhà ở để kinh doanh. Phải mạnh dạn loại bỏ những công ty yếu kém, đầu cơ lũng đoạn thị trường để tạo thị trường BĐS lành mạnh hướng tới người có nhu cầu thực về nhà ở.