Đất sử dụng ổn định từ trước 1993 nhưng không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ?

Gia đình tôi có sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp từ trước năm 1993 nhưng không có giấy tờ nào thì có được cấp sổ đỏ không? Quy định của pháp luật hiện hành về việc cấp sổ đỏ cho đất sử dụng trước năm 1993 như thế nào?

Đất sử dụng ổn định từ trước 1993 nhưng không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ? Hình minh họa

Trả lời:

Đất sử dụng từ trước năm 1993 được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng các điều kiện, giấy tờ theo quy định pháp luật.

Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993 mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 đất sử dụng từ trước 1993 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu:

– Sử dụng đất ổn định;

– Không vi phạm pháp luật về đất đai;

– Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Như vậy, trường hợp gia đình bạn sử dụng đất oont định, không tranh chấp nhưng không có giấy tờ nếu đáp ứng các điều kiện trên thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ.

Làm sổ đỏ cho đất trước 1993 không giấy tờ có phải đóng tiền sử dụng đất?

Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì sẽ xét hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân không vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 1 Điều 6 nghị định số 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân;

Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Như vậy, tùy thuộc vào từng trường hợp là trường hợp đất có nhà ở hay đất có công trình xây dựng để xác định được cụ thể nghĩa vụ đóng cũng như số tiền cần đóng trong mỗi trường hợp.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:

“2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;

nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, nếu người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần căn cứ vào tùy trường hợp để xác định nghĩa vụ nộp và số tiền nộp cụ thể.

Tóm lại, nếu người sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ.

Trường hợp nếu người sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có thể cũng sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời điểm công nhận quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh quy định, tùy từng trường hợp cụ thể.