Đang ở thuê, có nên vay để đầu tư nhà ngoại thành?

Đầu tư nhà thổ cư ngoại thành không chỉ đem lại dòng tiền cho thuê mà về dài hạn, còn có biên độ tăng giá tốt hơn chung cư nội thành mua để ở.

Ảnh minh hoạ

Tôi năm nay 36 tuổi, chồng tôi 41 tuổi, có hai con nhỏ. Thu nhập hàng tháng của hai vợ chồng khoảng 50 triệu đồng. Trừ đi các khoản chi phí cố định, tôi có thể tiết kiệm được 15-20 triệu đồng một tháng.

Hiện tôi có một căn chung cư giá khoảng hai tỷ đồng ở ngoại thành Hà Nội, trả góp mỗi tháng 4 triệu đồng và còn 200 triệu nữa mới hết gốc. Tôi đang cho thuê căn chung cư này 6 triệu đồng một tháng và thuê một căn khác trong phố để tiện đi làm và con cái đi học. Căn tôi thuê lại giá cũ, giá 8 triệu đồng nên phải bù vào tiền thuê 2 triệu đồng.

Ngoài ra, tôi có một khoản tiết kiệm khoảng hai tỷ đồng, trong đó 600 triệu đã đem đi hùn vốn mua đất ở tỉnh, phải 1-2 năm nữa mới có thể bán lại, còn lại khoảng 1,4 tỷ đồng. Hiện tôi phân vân giữa hai phương án.

Một là, vay thêm ngân hàng một tỷ, lãi suất ưu đãi trong hai năm, tổng 2,4 tỷ đồng đầu tư một căn nhà thổ cư ở ngoại thành Hà Nội, diện tích khoảng 30 m2, 4 tầng, xây mới và cho thuê lại. Khoản tiền cho thuê cũng giúp gia đình tôi chuyển sang một căn chung cư khác tốt hơn.

Hai là, dồn hết tiền tiết kiệm, vay thêm ngân hàng để mua một căn chung cư nội thành, nâng cao chất lượng cuộc sống.

Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn nên chọn phương án nào? Tôi cảm ơn!

Độc giả legianghd

Chuyên gia tư vấn:

Bạn đang phân vân giữa hai phương án: đầu tư vào một căn nhà thổ cư ở ngoại thành Hà Nội rồi cho thuê lại hay mua một căn chung cư nội thành. Mục tiêu cuối cùng cả hai phương án là nâng cao chất lượng không gian sống, bởi căn nhà bạn đang thuê hiện tại đã cũ, vẫn phải bù vào tiền thuê.

Với phương án mua nhà thổ cư ở ngoại thành rồi cho thuê lại, bạn không chỉ có thêm thu nhập để thuê một căn chung cư tốt hơn mà còn hưởng lợi từ việc tăng giá trị bất động sản trong tương lai. Với lãi suất ưu đãi trong hai năm đầu, chi phí vay vốn sẽ được giảm đi, giúp tiết kiệm chi phí lãi suất. Về dài hạn, nếu khu vực ngoại thành có động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ như quy hoạch hạ tầng, giao thông, giúp tăng giá trị căn nhà thổ cư, bạn có thể bán để chuyển vào nội thành.

Tuy nhiên, phương án này cũng có rủi ro nằm ở khả năng cho thuê kín phòng. Nếu dòng tiền cho thuê bấp bênh cũng ảnh hưởng đến việc thuê nhà của gia đình bạn vì những khoản bù không cố định mỗi tháng. Để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt, căn nhà cần nằm ở khu vực đông dân cư, vị trí thuận tiện để kinh doanh hoặc dễ dàng kết nối với các tiện ích.

Với phương án dùng tiền tiết kiệm để mua một căn chung cư nội thành, bạn cân nhắc bán lô đất ở tỉnh đang hùn vốn đầu tư để có khoản tiền ban đầu hai tỷ hay chỉ có 1,4 tỷ đồng. Để mua một căn chung cư đủ không gian cho gia đình 4 người ở trong quận nội thành Hà Nội, bạn có thể phải vay thêm ít nhất 50-60% giá trị căn nhà. Trong khi đó, tỷ lệ vay an toàn nên dưới 40% để đảm bảo cân bằng cuộc sống, tránh áp lực tài chính lớn.

Ưu điểm của phương án này là bạn sẽ có không gian sống tiện nghi, chất lượng hơn trong gia đình. Chung cư nội thành Hà Nội cũng là tài sản có tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai, nhất là trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường khá ít ỏi, còn nhu cầu ngày càng lớn. Tuy nhiên, chung cư tăng giá tốt nhất trong vòng 5-7 năm kể từ khi bàn giao. Khi tuổi đời dự án càng cao, biên độ tăng giá càng giảm.

Trong hai phương án cần sử dụng đòn bẩy tài chính, tôi cho rằng phương án thứ nhất sẽ tối ưu hơn cho bạn. Bởi biên độ tăng giá và khả năng thanh khoản của nhà thổ cư ngoại thành sẽ tốt hơn chung cư nội thành trong dài hạn. Trong khi đó, bạn vừa có thể chuyển sang thuê một căn chung cư tốt hơn vừa có một bất động sản tạo dòng tiền.

Trường hợp không dùng đòn bẩy tài chính, bạn cân nhắc thêm phương án bán căn chung cư ở hiện tại kết hợp với tiền tiết kiệm để mua một căn chung cư nội thành. Với dòng tiền thặng dư 15-20 triệu mỗi tháng, bạn có thể đầu tư kênh khác cho hiệu suất tăng trưởng dài hạn cao hơn căn hộ chung cư (hiệu suất tăng trưởng chung cư ở đây tôi đã tính đến cả lãi vốn và dòng tiền cho thuê), có thể là vàng hoặc cổ phiếu. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư giúp bạn nhanh chóng xoay vốn khi có vấn đề phát sinh xảy ra, hạn chế rủi ro cho bức tranh tài chính của gia đình.

Ông Nguyễn Kim Dũng