Doanh nghiệp bất động sản nên tái cấu trúc để tránh ‘chết dưới đống tài sản’ | BĐS

Nhà báo VietnamNet đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh xung quanh việc tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS.

Dự án ít bán, giá nhà giảm

Nhà báo: Năm 2022, tín dụng thế chấp vẫn chiếm hơn 21% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế – mức cao nhất trong 5 năm qua. Tuy nhiên, thực tế doanh nghiệp và người mua nhà phản ánh khó tiếp cận tín dụng. Theo ông, sự “tắc nghẽn” dòng tiền ở đây là gì? Làm thế nào để giải quyết vấn đề nút này?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Thực tế, tỷ trọng cho vay bất động sản không thấp, tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn tín dụng chung của nền kinh tế. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn chưa có văn bản siết cho vay cầm cố.

Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn tín dụng do không đủ điều kiện. Đặc biệt là trong điều kiện vốn hóa thị trường sụt giảm. Trái phiếu là một trong những nguồn chính cho các công ty, nhưng nếu chúng không được phát hành, vốn sẽ được chuyển đến các ngân hàng. Nhiều công ty làm cùng lúc nhiều dự án, giả sử có 10 dự án thì 8 dự án chưa đủ pháp lý, 2 dự án đã vay vốn nên việc vay vốn rõ ràng là khó khăn.

Còn với người mua nhà, trước đây với khoảng 2 tỷ đồng có thể mua được nhà ở thương mại tầm trung, nhưng hiện nay với mức giá này người dân khó mua được nhà ở phân khúc này. Việc NHNN nâng mức rủi ro là không tự nhiên, giống như “lằn ranh đỏ” để cảnh báo các ngân hàng thương mại rằng nếu cho vay thì các tổ chức tín dụng sẽ không an toàn. Đây là lý do khiến người mua nhà khó tiếp cận tín dụng.

Theo tôi, cần gỡ “nút thắt” này là DN BĐS phải giảm giá nhà để bán được BĐS. Với những tài sản gần hoàn thiện, có thể huy động vốn bằng hình thức liên doanh, liên kết hoặc các hình thức khác để có vốn hoàn thành. Phải chấp nhận trước đây giá tăng, nay giảm và phải quay về giá trị thực.

Nhà báo: Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nêu quan ngại về năng lực quản trị của các công ty bất động sản, đặc biệt là những công ty triển khai cùng lúc hơn 50 dự án. Khi thị trường phát triển tốt thì không sao, nhưng trong thời điểm khó khăn như hiện nay, nguy cơ DN “chết về tài sản” là hiện hữu.

PGiáo viên. TS Đinh Trọng Thịnh:

Về điểm này, theo tôi, cơ quan quản lý hiện nay chưa làm hết trách nhiệm trong việc kiểm tra, thực hiện việc mời thầu cũng như trao thầu dự án. Không có lý do gì để một công ty vốn đăng ký 1.000 đến 2.000 tỷ đồng lại đấu thầu dự án hàng trăm nghìn tỷ đồng. Vậy việc triển khai sẽ như thế nào? Điều này phải được đánh giá rõ ràng.

Tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng hoạt động BĐS xấp xỉ 800.000 tỷ đồng (Nguồn: NHNN/Đồ thị: H.Khánh)

Ngay cả việc giao dự án cũng phải căn cứ vào năng lực của chủ đầu tư, xem xét cụ thể tất cả các điều kiện. Đó là một vấn đề quan trọng. Nếu một DN có tổng doanh thu từ hoạt động xây dựng chỉ 1.000 tỷ đồng nhưng lại trao một công trình 7.000 tỷ đồng thì việc triển khai sẽ diễn ra như thế nào? Tài nguyên chỉ có 1, nhưng khi gán tải 2 đến 3 thậm chí 5 đến 7 lần thì sẽ xảy ra hiện tượng “ngắt lưng”.

Như huy động vốn cho dự án này nhưng lại làm cái khác hoặc rót vốn cho dự án khác. Tôi cho rằng về vấn đề này, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phải rà soát lại các yêu cầu liên quan đến việc phát hành thêm trái phiếu hay huy động vốn.

Nhà báo: Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tiếp tục rà soát, bán lại các dự án để có nguồn lực tài chính triển khai dự án hiệu quả hơn. Bạn có nghĩ rằng giải pháp này là khả thi?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Theo tôi, đây là điều cần thiết. Nếu vẫn làm được thì giữ dự án; nếu không thì có thể liên doanh, liên kết hoặc tìm nguồn vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu để đảm bảo quá trình đầu tư. Hoặc xem xét bán. Kể cả bán lỗ cũng phải chấp nhận. Bởi rõ ràng, nếu cứ cố ôm mà buông thì càng sa lầy hơn, thua lỗ nhiều hơn và chìm nghỉm toàn bộ.

Doanh nghiệp bán ít dự án hơn sẽ giảm nhu cầu và gánh nặng về vốn, đồng thời tăng dòng tiền để thực hiện thành công các dự án khả thi. Giờ là lúc các công ty bớt lòng tham, tránh “chết chìm dưới đống tài sản”.

Xin cơ chế riêng không phải thương gia

Nhà báo: Một trong những giải pháp được các công ty đưa ra là cho phép cơ cấu lại các khoản vay sắp đáo hạn. Ý kiến ​​của ông về câu hỏi này? Theo ông, giải pháp nào là hợp lý hiện nay cho DN BĐS?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Trước hết, DN BĐS phải nghĩ đến lợi ích chung, vì lợi ích của nền kinh tế chứ không phải vì mình. Khi bạn vay đều có cam kết và rõ ràng là thời gian gia hạn, hoãn chuyển nợ nhóm… từ tháng 7/2022 đã qua. Giờ hỏi lại cũng không được.

Các doanh nghiệp phải thực thi hợp đồng, tuân thủ luật pháp và bảo vệ danh tiếng của họ. Nếu DN quá khó khăn thì phải báo cáo lên cơ quan cấp trên, từ đó nhà nước sẽ có biện pháp tháo gỡ phù hợp chứ không thể yêu cầu, kiến ​​nghị ngân hàng đồng loạt khoanh nợ, đình chỉ nợ.

Chúng tôi lưu ý rằng về mặt này, các ngành nghề bất động sản đang phải đối mặt với các vấn đề phi thị trường. Chẳng hạn, người mua nhà không tôn trọng hợp đồng sẽ phải chịu phạt lãi suất, thậm chí bị thanh lý, chấm dứt hợp đồng… nhưng khi DN gặp khó khăn lại muốn có cơ chế riêng. Theo tôi, đề xuất này không khả thi.

Nhà báo: Từ bài học của thị trường BĐS 10 năm trước, có ý kiến ​​cho rằng chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại nên chia nhỏ từ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ để có nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đại bộ phận người dân hơn là bỏ ngỏ. nhà ở xã hội. Theo ông, đề xuất này có khả thi?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Đối với đề xuất cho phép chia nhỏ căn hộ thương mại lớn, tôi cho là hợp lý. Tất nhiên, cần có sự cân nhắc hợp lý đến từng dự án với tỷ lệ phù hợp để đảm bảo quy hoạch.

Nhà ở xã hội sẽ là một trong những điểm tích cực và sẽ góp phần mở cửa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy nguồn cung NƠXH rất thiếu. Nó làm tăng nỗi sợ có tiền nhưng không tiêu. Những vướng mắc về phát triển nhà ở xã hội đã có từ nhiều năm nhưng chưa có nhiều chuyển biến, các công ty cũng không mấy “mặn mà”.

Để tháo gỡ nút thắt này, cần phải tái cấu trúc. Phải tăng cường đầu tư cho nhà ở xã hội, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp; giảm đầu tư vào nhà ở cao cấp. Không để xảy ra tình trạng mất cân đối sản phẩm như hiện nay trong khi phân khúc BĐS cao cấp đang chiếm ưu thế và dư thừa. Phân khúc này đang trong tình trạng bong bóng, giá cao nhưng không bán được, ở đây đắt đỏ nên cần cơ cấu lại.

Theo tôi, cần tạo điều kiện tháo gỡ cơ chế, chính sách của Nhà nước về pháp lý dự án để các nhà đầu tư có thể triển khai các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp. Nếu phát triển nhiều dự án như vậy thì càng đáp ứng được nhu cầu ở thực càng tốt, giá BĐS sẽ giảm.

Cùng với đó, cắt giảm nguyên vật liệu, thủ tục giấy tờ để giảm chi phí, giảm giá bất động sản. Nếu giảm giá ở một phân khúc vốn là nền tảng của công ty, thì các phân khúc khác cũng sẽ giảm theo.

Chính phủ phải giúp doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để nhà đầu tư có lợi nhuận hợp lý… Có như vậy, vốn mới tự động chảy, luân chuyển trên thị trường.

Việc Chính phủ đưa ra chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2025 là vấn đề lớn, nếu quyết tâm làm thì quá tốt. Đó thực sự là những gì mọi người muốn và đó là một nhu cầu thực sự. Làm được điều này cũng sẽ tốt cho thị trường bất động sản.

Cảm ơn ngài!

Đại gia địa ốc nào tung dự án chục nghìn tỷ cùng lúc?Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng, DN xin vay, thống kê cho thấy nhiều đại gia BĐS vẫn đang rục rịch triển khai hàng chục dự án, với tổng vốn đầu tư lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Tín dụng BĐS: Bộ Xây dựng kiến ​​nghị gì với NHNN?Bộ Xây dựng kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân kịp thời đối với các công ty, dự án bất động sản đáp ứng các điều kiện theo quy định; ưu đãi các dự án nhà ở xã hội…