Sửa đổi luật đất đai từ góc độ kinh tế | BĐS

Yếu tố thị trường được đề cao trong việc xác định giá đất. “Giá đất do Nhà nước định phải phù hợp với thị trường” đã được đề ra trong Nghị quyết 26-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 7 (khóa IX). Nay Nghị quyết 18 Hội nghị TW5 khóa 13 tiếp tục yêu cầu: “Có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Vậy quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân được thực hiện như thế nào thông qua cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường?

SỰ KHÁC BIỆT VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI GIỮA VIỆT NAM VÀ CÁC NƯỚC

Nguyên tắc của thị trường là thuận mua vừa bán, giá cả do người mua và người bán thỏa thuận. Vấn đề là xác định bên mua, bên bán có được tham gia thỏa thuận về giá đất hay không. Bên cạnh nguyên tắc thị trường, cần tham khảo thông lệ quốc tế, thông lệ của hầu hết các nước có nền kinh tế thị trường. Có một sự khác biệt cơ bản giữa Việt Nam và các nước khác về quyền sở hữu đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, khi giao cho người dân thì Nhà nước thu tiền sử dụng đất. Số tiền này đối với đất ở tương đương với tiền mua quyền tài sản ở các quốc gia mà quyền sở hữu đất đai là tư nhân. Việc tham khảo thông lệ quốc tế cần lưu ý đến sự khác biệt cơ bản quan trọng này.

Ở Việt Nam, quyền sở hữu đất đai của người dân được thay thế bằng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất và việc chuyển nhượng được thực hiện thông qua cơ chế thị trường. Quyền này cần được bảo vệ chủ yếu trong luật đất đai.

Thông lệ các nước có chế độ sở hữu đất đai tư nhân không yêu cầu nộp tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị thửa đất cho nhà nước. Bên nhận chuyển nhượng chỉ nộp cho Nhà nước thuế tài sản (cao thấp tùy nước nhưng chỉ tính theo phần trăm giá trị lô đất) và thanh toán giá trị căn nhà của bên chuyển nhượng. Nếu theo thông lệ quốc tế, Việt Nam nên bỏ hệ thống thu thuế tài nguyên sử dụng đất, chỉ thu thuế đất hàng năm và thuế chuyển nhượng.

NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ ĐẤT

Các quy định hiện hành không tách biệt việc nộp tiền đầu tiên của quyền sử dụng đất với việc nhận chuyển nhượng. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người với người, pháp luật chỉ quy định bên chuyển nhượng đã nộp tiền sử dụng đất lần đầu (đã có sổ đỏ) thì phải nộp thuế chuyển nhượng còn bên nhận chuyển nhượng không phải nộp tiền. nhà nước sử dụng. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, kể cả trường hợp bên chuyển nhượng đã nộp tiền sử dụng đất và được Nhà nước công nhận (có sổ đỏ). ). Đây là nguyên nhân chính dẫn đến giá đất ở mức rất cao như hiện nay bởi nhà đầu tư phải trả giá đất hai lần: trả cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất, đồng thời trả cho Nhà nước sẽ giao đất. ‘Nhà nước. đất, cho thuê đất. Khi một công ty mua tài sản bằng quyền sử dụng đất (dù thông qua đấu giá hay không, công ty có được tư nhân hóa hay không), trong nhiều trường hợp, công ty đó đã thực sự mua quyền sử dụng đất. Nhưng khi họ làm dự án bất động sản thì phải bán đấu giá để mua lại quyền sử dụng đất.

Các quy định khác có tác động làm tăng giá đất là thời hạn sử dụng đất, phân loại đất theo mục đích sử dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng.

Về thời hạn sử dụng đất

Theo quy định hiện hành, chỉ có đất ở của nhân dân mới được nhà nước công nhận thời hạn sử dụng, còn các loại đất khác đều có thời hạn, kể cả đất nông nghiệp. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá đất tăng cao khi được phép chuyển mục đích các loại đất khác thành đất ở.

Có quan điểm cho rằng chế độ sở hữu đất đai có thời hạn trao quyền cho người sử dụng, sử dụng hiệu quả trong thời hạn được giao đất, giảm giá thành đất đai thành hàng hóa, tạo thu nhập ổn định; trong khi chế độ sử dụng đất lâu dài vẫn kích thích đầu cơ bất động sản; giảm giá thành đất đai hàng hóa, tạo nguồn thu ngân sách ổn định. Nhưng quan điểm này đã bỏ qua ảnh hưởng của sở hữu đối với tính bền vững của sự phát triển. Nếu đất thuộc chế độ sử dụng lâu dài thì có thể đầu tư đáng kể, còn đất thuê (sử dụng có thời hạn) chỉ được đầu tư ít.

Về phân loại đất theo mục đích sử dụng

Các quy định về phân loại đất hiện nay phát sinh nhiều hệ lụy như người dân có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất.

Hiện nay, mỗi loại đất gắn với một mục đích sử dụng và mỗi mục đích sử dụng được Nhà nước quy định các mức giá khác nhau trong thang giá đất (thực chất là phân biệt chủ yếu đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp). Riêng nhóm đất nông nghiệp đã được phân thành 8 loại đất khác nhau và hàng chục loại đất phi nông nghiệp khác.

Việc phân loại đất theo mục đích sử dụng đất càng chi tiết càng gây khó khăn cho người sử dụng đất vì luật đất đai nghiêm cấm việc sử dụng đất không đúng mục đích. Vì vậy, cần thay đổi cách phân loại đất đai, không phân chia quá nhiều loại hình sử dụng, ít nhất là không phân biệt đất ở với đất thương mại dịch vụ. Theo nguyên tắc thị trường, dù sử dụng loại đất nào thì giá đất luôn do người mua và người bán (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) quyết định.

Để sử dụng đất hiệu quả, cần chuyển đất nông nghiệp sang đất công nghiệp (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị); Nông dân cần chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi. Việc tự do chuyển đổi mục đích sử dụng dẫn đến hiệu quả sử dụng đất cao hơn. Cần trao quyền cho người dân trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên do nhà nước quyết định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất và chỉ nên áp dụng đối với một số loại đất (ví dụ: đất rừng, đất ruộng).

Giá đất có xu hướng tăng còn do cơ chế xác định giá theo phương pháp thị trường – đấu giá đất. Để được giao đất, người tổ chức đấu giá buộc phải trả giá cao hơn. Tuy nhiên, dù giá đất là bao nhiêu thì cũng không thể tác động đến giá đất thị trường trong cả nước. Trên thị trường hiện nay, không có công ty nào giữ vị trí độc quyền, dù lớn hay nhỏ nên không thể quyết định giá đất trên thị trường…

Nội dung bài viết đã được đăng trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 03, ra ngày 16/01/2023. Mời độc giả đón đọc tiếp cái đó:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-king-te-viet-nam