Thu nhập hoạt động ròng khác gì so với dòng tiền trong đầu tư bất động sản?

Để đánh giá tiềm năng bất động sản, nhà đầu tư cần phân tích rất nhiều số liệu. Hai trong số các số liệu cơ bản nhất đó là thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền.

Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ thu nhập hoạt động ròng là gì, dòng tiền là gì và làm thế nào để tính toán các số liệu này. Bài viết này sẽ giải đáp thắc mắc về thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền cũng như làm rõ sự khác nhau giữa hai số liệu này.

Thu nhập hoạt động ròng là gì?

Thu nhập hoạt động ròng được hiểu là lợi nhuận hàng năm kiếm được từ một tài sản. Thông qua thu nhập hoạt động ròng, các nhà đầu tư bất động sản đánh giá được hiệu quả tài chính và lợi nhuận của bất động sản dựa trên chi phí cần thiết để duy trì hoạt động của nó. Thu nhập hoạt động ròng có thể thay đổi theo thời gian. Số liệu này sẽ cho các nhà đầu tư bất động sản biết liệu tài sản của họ có tạo ra đủ thu nhập từ việc cho thuê để trả nợ hay không. Do đó, thu nhập hoạt động ròng là một trong những thước đo quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản.

Cách tính thu nhập hoạt động ròng

Thu nhập hoạt động ròng phụ thuộc vào hai yếu tố chính, đó là doanh thu từ bất động sản và chi phí vận hành. Đây là công thức tính thu nhập hoạt động ròng:

Thu nhập hoạt động ròng = Doanh thu từ bất động sản – Tổng chi phí hoạt động

Việc tính toán thu nhập hoạt động ròng sẽ dễ dàng nếu nó chỉ phụ thuộc vào hai yếu tố này. Tuy nhiên, thực tế là hai yếu tố này lại bao gồm nhiều dữ liệu khác, chẳng hạn doanh thu từ bất động sản là tổng thu nhập cho thuê và thu nhập khác có thể đến từ bất động sản, như dịch vụ trông giữ xe hoặc những tiện ích khác.

Tổng chi phí hoạt động là yếu tố thứ hai được sử dụng để tính thu nhập hoạt động ròng, trong đó bao gồm tất cả các chi phí cần thiết để duy trì và vận hành tài sản cho thuê. Tuy nhiên, các khoản thanh toán thế chấp, khấu hao,… lại không được tính vào chi phí hoạt động trong công thức tính thu nhập hoạt động ròng. Đây là điểm khác biệt lớn nhất giữa thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền. Một số chi phí hoạt động được tính trong thu nhập hoạt động ròng chẳng hạn như thuế bất động sản, bảo hiểm, sửa chữa và bảo trì, phí quản lý tài sản, tiện ích, quảng cáo,…

Dòng tiền là gì?

Dòng tiền được hiểu là phần chênh lệch giữa doanh thu cho thuê và chi phí cho thuê bất động sản. Thông qua dòng tiền, các nhà đầu tư bất động sản biết liệu tài sản đầu tư của họ có sinh lãi hay không và họ kiếm được bao nhiêu tiền. Mục tiêu mà mọi nhà đầu tư bất động sản phải hướng đến đó là dòng tiền dương. Bất động sản tạo ra dòng tiền dương có nghĩa là tài sản đó tạo ra thu nhập nhiều hơn chi phí bỏ ra. Mặt khác, tài sản tạo ra dòng tiền âm có nghĩa là chi phí cao hơn doanh thu mà tài sản mang lại.

Cách tính dòng tiền:

Dòng tiền = Doanh thu từ bất động sản – Tổng chi phí của tài sản cho thuê

Thoạt nhìn, công thức này chả khác gì so với thu nhập hoạt động ròng. Doanh thu từ bất động sản vẫn giữ nguyên đối với cả thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền, nhưng phần chi phí thực tế lại có nhiều điểm khác biệt. Chi phí trong dòng tiền ngoài các yếu tố như trong thu nhập hoạt động ròng thì nó còn bao gồm cả thuế thu nhập, khoản thanh toán thế chấp và khấu hao. Để dễ hiểu hơn, thì nhà đầu tư nên sử dụng công thức tính dòng tiền dưới đây để không bị nhầm lẫn:

Dòng tiền = Tổng doanh thu cho thuê – (Tổng chi phí hoạt động + Nợ, khấu hao, thuế thu nhập,…)

Hoặc:

Dòng tiền = Tổng doanh thu cho thuê – Tổng chi phí hoạt động – Nợ, khấu hao, thuế thu nhập,…

Tóm lại, thu nhập hoạt động ròng có những khác biệt nhất định so với dòng tiền. Về chi phí, thu nhập hoạt động ròng chỉ được tính toán dựa vào các chi phí liên quan đến tài sản cho thuê. Trong khi đó, các chi phí được sử dụng để tính toán dòng tiền bao quát hơn, bao gồm các chi phí liên quan đến tài sản cho thuê và nhà đầu tư bất động sản.

Rõ ràng, sự khác biệt giữa thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền không quá lớn, nhưng vì thế mà nhiều người rất dễ nhầm lẫn. Quan trọng là cả hai số liệu bất động sản này đều rất cần thiết trong quá trình phân tích tiềm năng bất động sản đầu tư.