Trung Quốc đưa ra hàng loạt giải pháp “cứu” bất động sản | BĐS

Trung Quốc đưa ra hàng loạt giải pháp “cứu” bất động sản

| BĐS

Trong nghiên cứu “Kinh tế Trung Quốc: Các xu hướng chính và thị trường bất động sản” của TS Phạm Sỹ Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chiến lược Trung Quốc (CESS), rất thú vị khi lưu ý rằng hiện tại, các công ty bất động sản Trung Quốc đang nắm giữ một lượng tiền đặt cọc khổng lồ từ người mua nhà, khoảng 10,6 nghìn tỷ Nhân dân tệ vào năm 2021 (chiếm 53% tổng số vốn của các công ty này). Trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 32%, nợ vay 12% và phát hành trái phiếu chỉ chiếm 3% tổng nguồn vốn.

BỐN GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN

Nghiên cứu cho thấy rằng kể từ năm 1992, thị trường bất động sản của Trung Quốc đã được chia thành bốn giai đoạn.

Giai đoạn 1, 1992-1998: Trung Quốc tiến hành cải cách nhà ở và thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở (HPF).

Giai đoạn 2, 1998-2008: Đây là giai đoạn phát triển bất động sản nhanh chóng ở Trung Quốc, do chương trình cải cách nhà ở được thương mại hóa và chính quyền địa phương cũng muốn tăng thu nhập cho thuê đất.

Bên cạnh đó, nguồn cung đất công sản tăng từ năm 2002 trên thị trường BĐS, lãi suất ưu đãi… đã “đốt nóng” thị trường này với sự gia tăng mạnh cho vay BĐS thổ cư.

Đọc thêm :  Kon Tum mạnh tay xử lý các dự án chậm tiến độ, vi phạm quy định pháp luật | BĐS

Giai đoạn 3, 2008-2018: Đây là giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Năm 2008, trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, chính phủ Trung Quốc đã bơm 4 nghìn tỷ nhân dân tệ vào nền kinh tế. Gói kích thích này đã bộc lộ những thiếu sót trong việc cho vay mù quáng của chính phủ, tỷ lệ lạm phát tăng cao, bong bóng tài sản xuất hiện và nợ xấu đe dọa nền kinh tế… Trong đó, các khoản vay mua nhà đã tăng từ 3.050 tỷ NDT năm 2015 lên 5.680 tỷ NDT năm 2016, khiến thực tế thị trường bất động sản “nóng”.

Trước tình hình đó, ông Tập Cận Bình đã đưa ra quan điểm: “Nhà để ở, không phải để đầu cơ” để điều tiết thị trường này.

Giai đoạn 4, từ năm 2018: Chính phủ Trung Quốc có lập trường chấn chỉnh và định hướng thị trường bất động sản bằng cách thắt chặt kỷ luật tài chính và thu hẹp quy mô lĩnh vực bất động sản; phát triển nhà ở xã hội và thị trường nhà ở cho thuê.

Tuy nhiên, kể từ năm 2020, bất động sản của Trung Quốc đã rơi vào khủng hoảng từ khủng hoảng này đến khủng hoảng khác, khi Bắc Kinh siết chặt việc vay mượn của các nhà phát triển bất động sản trong nỗ lực kiềm chế mức nợ cao của họ và kiềm chế giá nhà.

Tình hình leo thang vào giữa năm 2021, khi Evergrande (tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc) đối mặt với tình trạng vỡ nợ khoảng 300 tỷ USD, khiến một loạt tập đoàn bất động sản nổi tiếng Trung Quốc vỡ nợ nối gót, trong đó có Fantasia và Kaisa. Gần đây hơn, một tập đoàn bất động sản lớn Shimao (Thượng Hải) đã vỡ nợ khi không trả được lãi và gốc cho trái phiếu trị giá 1 tỷ USD đến hạn vào ngày 3 tháng 6 năm 2022.

Đọc thêm :  Chống thất thoát khi cổ phần hoá: Cách nào? | BĐS

Ngày 1/7/2022, một cuộc khảo sát của công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy cho thấy giá nhà mới tại 100 thành phố đã giảm hơn 40% trong nửa đầu năm nay, so với cùng kỳ năm ngoái.

TO LỚN hoảng loạn

Cùng với sự bùng phát của dịch Covid-19 trong năm 2020 và chính sách điều chỉnh của thị trường bất động sản, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã chạm “ba lằn ranh đỏ”.

Tức là nợ vay/tổng ​​tài sản (không bao gồm các khoản trả trước của người mua nhà) không được vượt quá 70%; Nợ ròng/vốn chủ sở hữu không được vượt quá 100%; Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải từ 100% trở lên.

Tuy nhiên, thống kê thị trường cho thấy có tới 90% công ty bất động sản ở Trung Quốc đã vi phạm vạch đỏ thứ nhất (nợ trên 70% tổng tài sản) và thứ hai (nợ trên vốn chủ sở hữu).

Có 10% công ty được quan sát vi phạm lằn ranh đỏ thứ ba (không đủ tiền mặt để trả nợ ngắn hạn).

Trung Quốc đưa ra hàng loạt giải pháp

Mặc dù chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm mục đích cải thiện sự ổn định tài chính của lĩnh vực bất động sản trong dài hạn, nhưng các quy định này khiến tình hình tài chính của các chủ đầu tư rủi ro nhất thậm chí còn bấp bênh hơn trong ngắn hạn khi họ cố gắng nhanh chóng giảm nợ. .

Thật vậy, phần lớn các nhà phát triển bất động sản tư nhân đã niêm yết và hơn một nửa số nhà phát triển bất động sản đã niêm yết trên thực tế hiện nay đang mất khả năng thanh toán hoặc chịu áp lực tài chính nghiêm trọng.

Chính sách “ba lằn ranh đỏ” cũng đã ảnh hưởng đến việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp. Trong quý đầu tiên của năm 2022, các nhà tài trợ doanh nghiệp nhà nước đã phát hành 158 tỷ nhân dân tệ trái phiếu trong nước, so với 23,9 tỷ nhân dân tệ do các nhà tài trợ tư nhân phát hành.

Ngoài ra, mức độ rủi ro của ngành ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản có thể lên tới 40-50% tổng các khoản cho vay, nếu các khoản vay thế chấp bằng đất đai hoặc bất động sản được thêm vào các khoản vay thế chấp và cho vay phát triển bất động sản.

Để cứu thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra hàng loạt giải pháp.

GIẢI PHÁP CUNG CẤP HỖ TRỢ

Tháng 3 năm 2022, hỗ trợ mua bán và sáp nhập (M&A) giữa các nhà phát triển bất động sản: Các ngân hàng đã hỗ trợ tài chính hơn 100 tỷ nhân dân tệ (14,18 tỷ USD) cho hoạt động phát triển bất động sản.

Tháng 7 năm 2022, hỗ trợ thanh khoản cho các công ty bất động sản: thành lập quỹ bất động sản để giúp các nhà phát triển giải quyết cuộc khủng hoảng nợ đang làm tê liệt hoạt động thương mại.

Tháng 8 năm 2022, bảo lãnh trái phiếu cho một số công ty bất động sản tư nhân: chương trình đã được mở rộng để bao gồm các công ty khác, một số công ty chưa thanh toán cho các chủ nợ và nhà cung cấp của họ.

Tháng 11 năm 2022, hỗ trợ bán nợ: Hiệp hội các nhà đầu tư tổ chức thị trường tài chính quốc gia cho biết họ sẽ mở rộng chương trình hỗ trợ bán khoản nợ trị giá khoảng 250 tỷ nhân dân tệ (hơn 30 tỷ USD) cho các công ty tư nhân, bao gồm cả các công ty thực nhà phát triển bất động sản. Trên hết là 16 điểm cứu thị trường BĐS với số vốn 56 tỷ USD (nếu tính cả khoản hỗ trợ mua lại các khoản nợ của Evergrand với quy mô lên tới 140 tỷ USD).

Mục tiêu mà chính phủ Trung Quốc theo đuổi về mặt chính sách bất động sản là giải quyết toàn diện mối quan hệ giữa các nhóm thân hữu và chính phủ liên quan đến đất đai và bất động sản; thay đổi tư duy về sở hữu nhà: chống đầu cơ; phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Đối với chính sách kinh tế đối ngoại, Trung Quốc quản lý chặt chẽ, hạn chế dòng tiền chảy ra nước ngoài; Quản lý di cư và các hạn chế của Trung Quốc+1 đối với các công ty đa quốc gia.

Với các biện pháp trên, Trung Quốc muốn điều chỉnh chính sách bất động sản theo hướng lành mạnh hơn và bảo vệ người tiêu dùng hơn; đối với thuế thừa kế, thuế thừa kế; xây dựng thị trường nhà ở cho thuê.

Bất động sản đóng vai trò quan trọng

Nghiên cứu “Kinh tế Trung Quốc: Các xu hướng chính và thị trường bất động sản” cũng đưa ra dữ liệu rằng tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc hiện nay khá cao, có tới 3/5 dân số Trung Quốc sống ở các thành phố chợ so với 1/5 vào năm 1979.

Tỷ lệ sở hữu nhà của Trung Quốc là một trong những tỷ lệ cao nhất trên thế giới. Hơn 90% hộ gia đình là chủ nhà, theo một báo cáo nghiên cứu hồi tháng 1 về quyền sở hữu nhà ở Trung Quốc từ Trung tâm Thông tin Công nghệ Sinh học Quốc gia. Mỹ có tỷ lệ sở hữu nhà là 65%, Nhật Bản là 78%, Anh, Canada, Úc là 70%, Pháp là 58%, Đức là 45%.

Các gia đình Trung Quốc thích sở hữu bất động sản hơn vì bất động sản chiếm 70% tài sản hộ gia đình ở Trung Quốc và hơn 20% chủ nhà ở Trung Quốc sở hữu nhiều hơn một ngôi nhà.

Dù Trung Quốc coi “chiếc xe tam mã” (đầu tư – tiêu dùng – xuất khẩu) để tăng trưởng GDP nhưng tỷ trọng của bất động sản cũng khá cao trong tổng GDP của nước này với 23,6%. cho thấy tác động của bất động sản tới nền kinh tế là không nhỏ.

.



#Trung #Quốc #đưa #hàng #loạt #giải #pháp #cứu #bất #động #sản

https://vneconomy.vn/trung-quoc-dua-ra-loat-giai-phap-cuu-bat-dong-san.htm