Trước đề xuất áp thuế lũy tiến theo thời gian truyền tải, nhà đầu tư thiếu thời gian “lướt sóng” BĐS | BĐS

Bộ Tư pháp chủ trì lập Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 và phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ gồm Bộ Tài chính; điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Chính phủ năm 2023. Một trong những nội dung của đề án này là nghiên cứu, sửa đổi luật thuế thu nhập cá nhân sau gần 15 năm thực hiện.

Về sửa luật liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, một đề xuất đáng chú ý được các cơ quan nghiên cứu là bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ bán bất động sản theo thời gian sở hữu. có xu hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với các giao dịch BĐS mà bên bán có thời gian nắm giữ ngắn để có mức độ điều tiết hợp lý, hạn chế đầu cơ, núp bóng BĐS.

CHI PHÍ LAO ĐỘNG THÊM VỚI HÀNH VI THÔNG SỐ KỸ THUẬT

Tại Khoản 5 Điều 3, Điều 14, Khoản 2 Điều 21, Điều 23 Luật thuế TNCN quy định rõ, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền. Trái đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; thu nhập khác từ việc bán bất động sản. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần.

Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện được quy định là 2% trên giá bán. Đặc biệt, tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 hướng dẫn một số điều của các nghị định về thuế quy định giá chuyển nhượng bất động sản, đây là căn cứ tính thuế đối với thu nhập của thể nhân khi chuyển nhượng.

Theo đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. phổ biến tỉnh tại thời điểm chuyển giao. chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhìn nhận rõ sự bất cập của việc người nộp thuế “né” số thuế TNCN phải nộp, dẫn đến thất thu thuế cho nhà nước khi thực tế có tình trạng cá nhân kinh doanh chuyển nhượng BĐS nhưng lại báo cáo giá chuyển nhượng tính thuế. thấp hơn nhiều so với giá bán thực tế để giảm số tiền thuế phải nộp.

Vì vậy, có ý kiến ​​cho rằng cần nghiên cứu quy định mức thuế suất cao hơn đối với chuyển nhượng, nhất là đối với những trường hợp lần đầu sở hữu bất động sản cấp 3, cấp 4… trong thời gian ngắn, gây bất ổn cho nhà đầu tư thị trường BĐS.

“SURF” SẼ ÉP THUẾ CAO

Kinh nghiệm đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản ở một số quốc gia cho thấy, nhiều quốc gia đã sử dụng công cụ thuế làm tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đánh vào lợi nhuận từ giao dịch bất động sản tùy thuộc vào tần suất giao dịch, thời điểm mua đi bán lại bất động sản. Thời gian này càng nhanh, thuế suất càng cao, càng lâu, thuế suất càng thấp.

Cụ thể, Đức có hai loại thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Hệ quả là thuế thu nhập bất động sản áp dụng mức thuế suất từ ​​14 đến 42%.

Tại Đức, cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập nếu tài sản đó đã được nắm giữ trên 10 năm hoặc tài sản đó không được coi là tài sản cho mục đích kinh doanh.

Theo quy định hiện hành tại nước này, nếu cá nhân sở hữu bất động sản này đã thực hiện 3 giao dịch mua bán bất động sản trong 5 năm thì bất động sản mà cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh.

Tại Hoa Kỳ, các chính sách chống đầu cơ bất động sản phụ thuộc vào luật của từng bang.

Chẳng hạn, tại thành phố San Francisco thuộc bang California, nếu một người mua một lô bất động sản và bán lại trong thời gian dưới 5 năm thì sẽ phải chịu thuế chuyển nhượng bất động sản là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua nhà. .

Tỷ lệ thuế chuyển nhượng là 22% trong trường hợp bán trong vòng 1 đến 2 năm, 20% trong trường hợp bán trong vòng 2 đến 3 năm; ở mức 18% nếu bán trong vòng 3-4 năm và lên tới 14% nếu tài sản được chuyển nhượng cho người khác sau 4-5 năm kể từ ngày mua.

Ở Singapore, đất mua bán trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên phần chênh lệch giữa mua và bán; sau 2 năm thuế suất là 50%; sau 3 năm 25%.

Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong năm đầu tiên sau khi mua chịu thuế suất 15%, thực hiện sau năm đầu tiên và năm thứ hai sau khi mua, thuế suất là 10%.

Tại Malaysia, thuế đối với thu nhập bất động sản từ việc thanh lý tài sản (theo luật có hiệu lực năm 2014) ở mức và thời hạn nắm giữ như sau: 30% đối với thời gian nắm giữ lên đến 3 năm ; 20% với thời gian nắm giữ trên 3-4 năm; 15% với thời gian nắm giữ trên 4-5 năm.

Đề cập kinh nghiệm đánh thuế chuyển nhượng BĐS để chống đầu cơ, Bộ Tư pháp chỉ ra, để có mức điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, núp bóng BĐS, có thể nghiên cứu quy định mức thu của thuế thu nhập cá nhân. thu nhập từ việc thanh lý bất động sản trong thời gian nắm giữ theo nghĩa áp dụng thuế suất cao hơn cho giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Mức thuế cụ thể cũng cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh đúng thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.

Có như vậy mới tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đầy đủ thông tin và cơ sở pháp lý để nắm được thông tin về thời hạn nắm giữ bất động sản.

Đồng thời, cần rà soát việc sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế thu nhập cá nhân, nhằm đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.

Chia sẻ quan điểm này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thuế tài sản quá thấp, giới đầu cơ dễ dàng mua đi bán lại tài sản, dẫn đến giá bất động sản tăng lên hàng năm. Tăng thuế chuyển nhượng BĐS là công cụ tốt, tuy nhiên, để sắc thuế này phát huy hiệu quả, vấn đề cần làm là xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS để tránh trường hợp đứng tên, nguồn gốc bất động sản. bất động sản minh bạch. ..

Theo thống kê, thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, thừa kế, tặng cho bất động sản năm 2022 đạt hơn 41 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 20 nghìn tỷ đồng so với năm trước. Khi sửa đổi quy định về thuế chuyển nhượng bất động sản lũy tiến sẽ nâng cao hiệu quả quản lý thuế, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản ra thị trường, tăng thu cho ngân sách nhà nước về bất động sản.