Tỷ lệ hoàn vốn trong đầu tư bất động sản là gì?

Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) là một trong những thước đo hiệu suất đầu tư bất động sản quan trọng đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Để thu được lợi nhuận từ khoản đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản cần biết cách cân bằng giữa rủi ro và lợi nhuận tiềm năng. Một trong những cách tính toán lợi nhuận tiềm năng đó là phân tích lợi tức đầu tư. Tuy nhiên, tỷ lệ hoàn vốn (IRR) được biết là thước đo đầu tư bất động sản chính xác hơn cả lợi tức đầu tư. Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) được sử dụng để đo lường lợi nhuận dài hạn của bất động sản và là một khái niệm mà các nhà đầu tư bất động sản phải làm quen.

Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) là gì?

Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) trong đầu tư bất động sản là ước tính giá trị mà bất động sản tạo ra trong khoảng thời gian mà nhà đầu tư sở hữu nó. Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) có thể hiểu là tốc độ tăng trưởng mà khoản đầu tư bất động sản có thể tạo ra.

Về cơ bản, tỷ lệ hoàn vốn (IRR) là tỷ lệ phần trăm lợi nhuận bạn kiếm được trên vốn đầu tư vào bất động sản trong toàn bộ thời gian nắm giữ.

Công thức tính tỷ lệ hoàn vốn nội bộ

NPV = Σ [Ct / (1+IRR)^t] – C0 = 0

Hoặc:

NVP = – C0 + C1/(1+IRR) + C2/(1+IRR)^2 +…+ Ct/(1+IRR)^t = 0

Trong đó:

+ C0 là vốn đầu tư ban đầu (tại thời điểm t=0)

+ C là dòng tiền vào hoặc ra tại thời điểm t (t>0)

+ t là thời gian (thường được tính theo năm)

+ IRR là tỷ lệ hoàn vốn (IRR)

+ NPV là giá trị hiện tại ròng

Nói chung, nếu tỷ lệ hoàn vốn (IRR) lớn hơn vốn đầu tư ban đầu thì đó được coi là khoản đầu tư tốt. Ngược lại, nếu tỷ lệ hoàn vốn (IRR) thấp hơn vốn đầu tư ban đầu thì đó là khoản đầu tư không tốt. Ngoài ra, bạn cũng cần phải xem xét các yếu tố như quy mô đầu tư, thời gian nắm giữ và dòng tiền vào và ra.

Tại sao việc tính tỷ lệ hoàn vốn (IRR) trong đầu tư bất động sản lại quan trọng?

Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) là một cách toàn diện để ước tính lợi nhuận của khoản đầu tư bất động sản. Bạn sẽ có được bức tranh rõ ràng hơn về lợi nhuận mà khoản đầu tư sẽ tạo ra từ đầu đến cuối. Điều này cực kỳ hữu ích nếu bạn muốn trở thành một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp và đang có ý định đầu tư vào bất động sản trong thời gian dài. Bên cạnh đó, tỷ lệ hoàn vốn (IRR) cũng mang lại cho các nhà đầu tư bất động sản phương tiện để so sánh các khoản đầu tư dựa trên lợi nhuận của họ. Giả sử rằng tất cả các bất động sản đều cần số tiền đầu tư ban đầu như nhau, thì bất động sản có tỷ lệ hoàn vốn (IRR) cao nhất thì sẽ được coi là tốt nhất.

Hạn chế của tỷ lệ hoàn vốn (IRR) trong đầu tư bất động sản

Vì tỷ lệ hoàn vốn (IRR) là ước tính nên nó có thể đúng hoặc không đúng. Về cơ bản, bạn tính toán dựa trên các giả định về cách thị trường tổng thể sẽ hoạt động và ước tính dòng tiền mà tài sản đầu tư sẽ tạo ra. Ngoài ra, bạn nên tính toán tỷ lệ hoàn vốn (IRR) qua các công cụ hỗ trợ (chẳng hạn như hàm IRR trong Microsoft Excel) vì công thức tính tương đối phức tạp với phương pháp thủ công nếu bạn nắm giữ tài sản trong nhiều năm.

Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) khác gì so với lợi tức đầu tư?

Lợi tức đầu tư là thước đo đo lường hiệu quả của bất động sản đầu tư. Nó tính toán lợi nhuận từ tài sản trừ đi chi phí. Lợi tức đầu tư được tính toán dưới dạng phần trăm và thể hiện tổng mức tăng trưởng của bất động sản, nhưng nó bỏ qua “giá trị thời gian của tiền”. “Giá trị thời gian của tiền” được hiểu là một số tiền tại thời điểm hiện tại có giá trị cao hơn số tiền đó trong tương lai do khả năng sinh lời tiềm năng của nó. Hơn nữa, lợi tức đầu tư chỉ có thể sử dụng được khi so sánh các khoản đầu tư bất động sản trong cùng khung thời gian.

Trong khi đó, tỷ lệ hoàn vốn (IRR) tính đến “giá trị thời gian của tiền” vì tỷ suất này được tính cho từng giai đoạn đầu tư bất động sản. Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) chính xác hơn lợi tức đầu tư vì nó mang lại cho các nhà đầu tư khả năng theo dõi sự tăng trưởng tiền của họ trong dài hạn. Quan trọng nhất, tỷ lệ hoàn vốn (IRR) rất hữu ích khi so sánh các khoản đầu tư bất động sản với các khung thời gian khác nhau.

Tóm lại, tỷ lệ hoàn vốn (IRR) trong đầu tư bất động sản là thước đo phổ biến giúp các nhà đầu tư đánh giá cơ hội đầu tư, đo lường hiệu quả đầu tư và xác định giá trị của khoản đầu tư theo thời gian. Hãy nhớ rằng, tỷ lệ hoàn vốn (IRR) của bất động sản đầu tư càng cao thì tiềm năng lợi nhuận của nó càng lớn.